中原桐乡乌镇项目产品研究分析方案NXPow.doc

中原桐乡乌镇项目产品研究分析方案NXPow1225584216: .
乌镇工程产品研究报告
第一部分 基础定位篇
一、工程地块评析
1、工程地块现状评价
2、工程 SWOT 分析及对策
二、工程定位构想
1、工程核心价值的思考
2、工程开发理念
3、工程定位构想
4、目标客户群选择及描述
第二部分 产品建议篇
一、总体开发思路
1、总体开发原则
2、工程主题概念
3、市场传播形象描述及案名建议
二、工程总体规划及功能说明
1、总体规划建议
2、产品线组合及规划要点
3、各区商业功能设计
三、产品深度建议
1、酒店
说明 / 体量比例 / 户型设计 / 建筑外观 / 景观系统 / 室内装 饰 / 公共部分装饰 / 会所配套
2、商铺
体量比例 / 建筑设计 /商铺面积分割、价格区间及目标人群
/ 各区业态组合及产品设计要求 / 路网及公共空间
3、住宅
体量比例 / 户型建议 / 建筑设计 / 景观系统 / 建材配套
四、物业配套建议
1、地下车库
2、智能化建议
3、物业管理及经营公司建议 第三部分 经营建议篇 一、工程销售价格
1价格带的选择
2、各类产品售价建议
二、 工程成本核算及收益分析
1工程成本核算
2、 工程投资收益预计
3、 工程开发模式及开发次序
三、 工程经营模式建议
1工程未来经营方向的确定
2、工程经营管理模式的建议
第一部分 定位基础篇
一、工程地块评析
1、工程地块现状评价
地块位置：
本地块位于桐乡市乌镇镇，北临浮澜桥港，东靠乌桃公路（桐乌公 路），南侧与西侧均为新规划道路。北侧浮澜桥港的支流在基地的 西侧流过。
基础技术经济指标
总用地面积：29527 m2
总建筑面积：45410 m
容积率：
地形地貌
本地块为较规则的长方形块状。地势平坦，其中北侧为浮澜桥港，
其支流流入地块西地块，将整个地块划分为东西两地块比例 1 : 5
的两部分。
（基地图）
古巷镶嵌其中，保存完好。
城市规划 古风犹存的东、西、南、北四条老街呈“十”字交叉，构成双棋盘 式河街平行、水陆相邻的古镇格局，体现了小桥、流水、古宅的江 南古镇风韵。镇上的西栅老街是我国保存最完好的明清建筑群之 一。
近年来政府加大对乌镇历史文化名镇保护的投入，对乌镇名镇古街 分为“绝对保护区”、“重点保护区”、“一般保护区”、“区域 控制区”四个保护控制区。从今年年初开始，乌镇古镇保护二期工 程正式启动。二期工程分为西栅和南栅两块，其中南栅在乌镇南 部，全长 1100M ；西栅在乌镇西北部，全长 1300M 。整个工程包 括古宅厅堂及文物古迹保护修缮工程，古镇管线地埋工程，河道治 理、旅游通道及古道整治、民居拆迁安置及附属工程等，工程总投 资约 亿元。
经济发展
1999 年 5 月，桐乡市府作出了乌镇古镇保护与旅游开发的重大决 策，组建了乌镇古镇保护与旅游开发管理委员会。 2000 年底，投 资 8000 多万元、面积 平方公里的一期工程全面完成并对外开 放， 2001 年公司又投资 2500 万元建成了旅游停车场、餐饮中心及 售票中心、旅游商品街等。较之周边五大古镇，乌镇旅游业起步 晚，但由于规划保护和推广力度较为到位，乌镇景区每年接待游客 的人次持续保持 20% 以上的年增长率， 2003 年接待游客超过 230 万人次目前旅游收入、游客人数和旅游资源名气都已达到了六镇之 中的中游水平，旅游业的发展势头良好。
人口环境
乌镇总人口 6 万，其中镇区常住人口 万。 2002 年居民人均消 费支出 8232 元，食品类、文化娱乐、教育类支出、衣着类分列支 出的前三
位，食品类支出以超过 40% 的比重占据了主导地位。居住类支出仅 占总支出的 8% 。
商业配套
商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市 场呈一个线状分布，以临街商铺为主。乌镇的商业市场，虽然商铺 数量较多，但分布区域十分分散，而且规模较小，经营档次不高， 购物环境较差，大都处在中档偏下的水平。乌镇许多商户经商观念 保守、陈旧，是造成乌镇商业衰落的又一症结。一间小店，十年不 变，是许多乌镇商户的特点。以新华路为商业龙头，向子夜路、甘 泉路等路段扩散，以临街商铺为主，以旅游休闲消费为重点
生活配套
乌镇现有高中1所，初级中学1所，小学2所，县级综合医院 1 所，精神病专科医院 1所，镇卫生院1所，另外，各村均有保健 站，大多数工厂设有医务室。文化站、广播站、有线电视站、工人 俱乐部、图书馆、电影院、影剧院、书场、人民公园等城镇设