上海董家渡商住项目商业策划粗探.pdf

报告结构
1 对项目的基本认识
2 困惑与思考
3 市场背景研究
4 项目定位初探
5 同类成功个案展示
对项目的初步了解
1
2 • 基本指标解读
• 四至情况
3
• 项目现状
4 • 区位及交通分析
• 项目属性的界定
5
关于地块的优劣势分析
对项目的困惑
1
2 1、商业能级的确定
2、区位特点如何利用
3
3、地铁对商业的作用
4 4、住宅与商业的关系
5
商业能级的确定
上海商业分级体系市级商业中心
市中心商业区
根据上海市商业规划体
副中心商业区 系，结合项目特性，寻找
商业街 确定本项目的商业能级。
片区商业中心
片区商业中心 本项目最可能的商业能级
社区商业中心
居住区商业中心
中心镇商业
一般镇商业
区位特点如何利用
本项目区位特性的判断
1、位于黄浦区偏南董家渡片区，属于城市中心的中心。
2、周边交通非常便捷，紧邻中山南路，南北分别连接南浦大桥及复兴路隧道，
拥有良好的对外交通。
3、与现有的成熟商圈——老西门及豫园距离较近，能够受到辐射。
4、周边已经有很多建成并入驻的中高端住宅项目，带来的消费人口无论从数量
还是质量上来说均较好。
5、周边还有大量需要拆迁的老旧房屋，整个区位未来的成长性极强。
服从趋势，顺势而为；立足区域，面向外围；尊重现状，着眼未来。
地铁对商业的作用
地铁是重要的大容量交通运输工具，对于人流的快速集散有着非常强的作
用。目前在松江已有成功的地铁商业案例——九号线松江商业广场。通过对其初
步的研究，我司认为，其主要的成功因素在于：
1、汇聚众多交通线路、并结合地铁的复合立体交通网络为项目带来了巨量人流。
2、松江城区50万常住居民和10万大学师生，同时拥有整个松江地区两百万居民作
为项目的客流。
3、根据地铁人流以年轻人为主的特点，大量的安排了符合年轻人消费需求的服
装、百货、餐饮、休闲、娱乐的内容。
4、以靓丽现代的外形、流行时尚的产品、动感活泼的元素赚足了商家和消费者的
眼球。
本项目同样拥有轨道交通优势、充足的消费人群，但消费者特征与松江项
目完全不同，对于消费者的调研与分析是借助松江项目成功经验的重要前提。
住宅与商业的关系
按照本项目现有的规划，住宅的体量30万平方米，商业+酒店式公寓的体量
。以目前规划中商业与住宅混合的布局，出现了两个问题：
1、商业对住宅能否产生促进作用？
2、商业对住宅会否产生反面作用？
根据我司的初步判断，位于成熟区域的商住综合项目，商业对于住宅的价值
并无明显的促进。反而商业会由于人流及经营，对住宅产生反作用。因此，在商
业策划上，我们要充分注重可能对住宅部分所产生的不良影响，合理的安排商业
业态与布局。
核心问题确定
从项目情况——市场情况
1、， 1、目前周边有大量的住宅楼盘，但
万方 商业所占比例均较小
2、商业用地为长条状，沿中华路布置 2、现有区域的商业氛围并不浓厚，
现存商业均为档次很低的沿街商铺
3、地块所在片区还属于城市老旧区，需要
大规模的翻