金城帝景营销方案.ppt

大连金城帝景整体营销策划推广案大连凯圣传媒有限公司二零零九年目录前言: ……………………………………………………………………………………….3页市场分析: ………………………………………………………………………………….4页销售目标: ………………………………………………………………………………..11 页整体营销策略: …………………………………………………………………………..14 页销售周期: ………………………………………………………………………………..15 页销售方案: ………………………………………………………………………………..18 页广告宣传策略: …………………………………………………………………………..40 页销售力实现: ……………………………………………………………………………..58 页销售团队定位:…………………………………………………………………………….63 页销售力的持续: …………………………………………………………………………..68 页前言大连凯圣传媒有限公司,拥有着良好的媒体资源,丰富的活动公关经验,敏锐的市场洞察力,针对项目包装、炒作、营销推广、资源整合具有专业的精英团队,我们的运营理念: = 创意+专业+细节。本案将结合金城帝景得天独厚的地理环境,无限的升值空间价位,作为炒作卖点,进行一系列包装、宣传、推广计划, 掀起大连地产业“蓝领时代”购房热潮。市场分析宏观环境: 金城帝景项目位于大连金州区二十里堡十三村,地处金州区北部,南距金州只有 10 公里。东与亮甲店、东南与大连经济技术开发区董家沟镇、湾里乡相连,南与中长街道、西南与拥政街道毗邻,西与大魏家镇、西北与七顶山满族乡、北与三十里堡接壤。早在 2005 年辽宁省人民政府就已撤销了金州区二十里堡镇,设立金州区二十里堡街道办事处,实行了街道管村体制。根据金州十一五计划二十里堡将成为金州的主城区,届时随着城市北移轻轨车站的建立及大型客运中心落成二十里堡将迎来前所未有的机遇。微观环境:金城帝景项目地处 202 国道和金七路交汇处十三里村政府对面, 距离九里新区不足 3公里,这里人口密集、交通便利商业繁华与之一道之隔的十三里村一期工程现已封顶并销售一空,加之地处长白山延脉,三面环山、风景秀丽独有的地貌造就天然的氧吧,属于大连地区绿色植被最繁茂的区域。市场的卖点分析: 价格优势:金城帝景距老城区不足 10 公里而价格每平方米却便宜将近 2000 元无限升值空间:轻轨车站即将修建、收费口已经取消、新城区已列入十一五方案与老城区接轨近在咫尺。自身户型特点:为蓝领工薪阶层量身定做中小户型,客户只要先期投入几万元就可以拥有自己的家。户口优势:现在买房 8万元就可享受落户政策。(将来可能调整到 15 万) 自身环境优势:三面环山造就的天然氧吧,加之金城帝景将在景观、配套、物业方面下足功夫打造一流社区。销售目标住宅总体销售目标: A、总销售面积: 88000 平方米(土地面积 万多平方米) 多层: 34042 平方米。(共九栋、层高 6层) 高层: 57398 平方米。(共 6栋,其中 3栋 20 层和 3栋 18 层) 公建: 7090 平方米注:以上数据来自金州规划设计院 B、预计整体均价: 多层: 3300 元/平方米。高层: 3200 元/平方米。公建: 5500 元/平方米注:以上数据为初步方案,最终结论在核实成本及预计利润,双方深入研究后得出。 C、总销售额: 多层:约 亿元。高层:约 亿元。公建: 亿元总销售额:约 亿元。注:以上数据是由 A、B两项得出,最终结论实际销售面积 70000 平, 实际销售额 亿元。 D、总销售时限: 2009 年 12 月— 2010 年 12 月基本完成总销售额( 85% )。注:以上时限以初定 2010 年 3 月公开发售为起始时间。 2、各阶段销售目标及回笼资金预计: A、公开发售 3 个月内: 完成总销售额 20%-30% ,即回笼资金约 . 亿元— 亿元。金城帝景刚入市,无论是产品素质还是项目所倡导的生活感受,对客户皆有着较强的吸引力与新鲜感,而且经过市场预热期及内部认购期等阶段的大力宣传推广,将形成第一个销售高潮。 B、公开发售 6 个月内: 完成总销售额 60 %- 65 % ,即回笼资金约 亿元- 亿元。此阶段利用各项销售措施组合刺激市场,多种销售渠道共用,配合不断更新的现场展示, 对目标市场发动波次进攻。并且,项目的工程形象已部分展现出来,尤其是高层已封顶, 多层基本得到消化,销售得以再次放量。 C、公开发售 9 个月内: 完成总销售额 70 %--8 5