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房地产价值评估结课作业
财产评估 1142206019 陈清贵
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财产评估常用的方法有成本法、利润法、市场法，这三种方法各有特色，在
选择采纳哪一种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。
一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依照
1、成本法。
成本法是指以目前条件下从头购建同样的被评估房地产所需的成本扣减其
已消耗的价值为基础确立被评估房地产价值的方法。 成本法的理论依照是生产花费价值理论，其以为房地产的原始成本越高， 价值越大；房地产的存续时间越长，消耗越多，价值越小。从这个意义上说， 成本法所评估的价值是以目前重置成本以及历史消耗为依照的， 其实质仍是以历史成本为基础， 与房地产的将来运用效率没关，所以成本法评估的价值是会计价值。 成本法所评估的价值能被人们认同的原由是：房地产拥有人要销售该财产， 其售价不该低于其成本， 不然无利可图；房地产购置人出价不肯高于其重置成本， 不然不如自己建筑。 所以，买卖两方达成交易的平衡价钱就是重置成本。 重置成本还不完好部是会计上的成本， 它是经济学意义上的成本，不单包含重置时必需的资料、物料、人工以及税费投入，并且
包含投资酬劳，即所投入的会计成本中在从头购建时期应负担的利息和利润酬劳。
2、利润法。
利润法的理论依照为功效价值论， 其以为房地产的价值在于该房地产所带来的将来利润，将来利润的现值之和就是该房地产的价值， 该折现率亦称资本化率。早在 1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论
述了收入与资本的关系。 费雪以为，收入是资本价值的源泉， 并把收入分为享受收入、实质收入和钱币收入。享受收入是指人们在花费中所产生的精神欢乐感觉，由实质收入所带来。 实质收入是指能给人们带来享受的客观事物， 包含人们的衣食住行等全部物件。钱币收入是指人们的薪资、股利、利息、租金和利润等现金
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收入。当人们的钱币收入大于实质收入时， 就会进行积蓄或投资， 由于投资能带来将来收入。资本价值就是收入的资本化。 1930 年费雪所著的《利息理论》完好地提出了利用利润法进行价值评估的框架， 以为财产的价值就是将来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是以为将来现金流量是无风险的， 所以折现率取无风险的市场利率。 20 世纪 60 年月，莫迪格莱尼和米勒又对利润法进行了进一步完美，将来利润不再是确立的， 并对资本化率进行了正确的定义和阐述。今后，以利润法为中心的现代主流价值评估理论和技术才渐渐发展和完美起来。
3、市场法。
市场法又称现行市价法或市场比较法， 是指对比同样或近似房地产的市场价钱，经过必需的要素调整， 据此确立被评估房地产价值的一种方法。 其理论依照是财产的市场价钱反应财产的价值， 价钱环绕价值上下颠簸。 一般而言， 假如某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较屡次、 市场信息比较透明， 则同样或近似房地产同一时点的交易价钱会调整到同样或相当的价位上。 但在信息不对称、市场效率低下、 同样或近似房地产交易不活跃的状况下， 价钱不行能反应价值，这使得市场法的运用遇到很大的限制。 市场法利用了市场这一看不见的手取代人们做了一部分评估工作。 市场法拥有简单易行、 直观易懂的特色， 所以在房地产评估实务中获得宽泛的应用。
二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较
成本法所形成的价值是假设房地产在目前的状况下从头购建所需投入的土
地开发成本、 建安成本