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特格尔药店-门店选址与筹备
李安
物流师
特格尔中国药店采购联盟执行总经理
湖南芝林大药房零售连锁有限公司高级顾问
讲师介绍:
门店选址与筹备
主讲:李安
目录
商圈知识
立店选址
新店筹备
第一部分商圈知识
商圈的定义:
指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。
商圈的层次:
边缘商圈
次级商圈
核心商圈
认识你的真实商圈确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工作的起点,但真实的商圈是什么样子的呢?
传统的选址理论中商圈形状,是以店铺为中心的三个大小不一的同心圆,按照从内到外的顺序依此为店铺的核心商圈、次要商圈和边缘商圈
同心圆商圈:
现实中的同心圆商圈
----同心多边形商圈
在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向,商圈形状向内收缩,而在交通路网比较发达的方向,商圈形状向外扩张,从而形成不规则的多边形。
不规则多边形商圈------理想中真实的商圈城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径,而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的,从而造成商圈形状更加不规则。
理想中真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布。无论是同心圆商圈、同心多边形商圈还是不规则多边形商圈,都忽略了一个重要的因素——你的竞争对手,因此只能称为理想商圈。那么真实的商圈又是什么样子的呢?
核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分,取决于消费者到该网点购物实际概率,而非单纯的地理距离。只有认识了你的真实商圈,才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里。
三个层次商圈的比较:
核心商圈
层次
55%
~
70%
15分钟
之内
小01>.8公里内
大3公里内
最接近店
铺的区域
顾客来店
最方便。
顾客比重
时间
范围
地理
范围
含义
三个层次商圈的比较:
次级商圈
顾客比重
时间范围
地理范围
含义
层次
核心商圈
的外围区
域,顾客来
店比较方
便。

大4公里内
小20分
钟内
大40分
钟内
15%
~
25%
三个层次商圈的比较:
边缘商圈
顾客比重
时间范围
地理范围
含义
层次
次级商圈以
外的区域,
顾客来店不
够方便。

之外
大6公里外
小20分上
大40分上
10%
居住人口
工作人口
流动人口
商圈的
顾客来源
核心商圈
次级商圈
边缘商圈
是店铺选址的重要前提
有助于零售店铺制定竞争策略
有助于零售店铺制定市场开发策略
有助于零售店加快资金周转
商圈分
析的重
要性


3. 经营商品的种类
4. 竞争店铺的位置
商圈的
影响因素
(1)
5. 顾客的流动性


商圈的
影响因素
(2)
零售饱和理论
通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小,进而确定某一地区零售店铺不足还是过多,以及是否能够开设店铺的理论。
计算公式:
C为某地区购买某类商品的潜在顾客数;
RE为某地区每一顾客平均购买额;
RF为某地区经营同类商品的店铺营业总
面积;
IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
例:现有A、B、C三个地区,根据相关资料计算各
地区的零售饱和指数。
25000
30000
35000
同类店铺营业面积
150
200
240
每一顾客平均购买额
8
10
15
潜在顾客数(万人)
C地
B地
A地
项目
A地区:
B地区:
C地区:
零售饱和指数的提示:
霍夫模型
认为:一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的吸引力,而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可以测量的;这个吸引力主要取决于两个因素,即店铺的规模和店铺与顾客的距离。
计算公式:
Aij为店铺j对顾客I的吸引力;
Sj为店铺的规模;
Dij为顾客I到店铺j的距离和花费的时间;
a为顾客对店铺规模的敏感性参数;
b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。
Pij
=
店铺j对顾客的吸引力
该地区所有同类店铺对顾客的吸引
力之和
霍夫模型------顾客来店购物的可能性
计算公式:
霍夫模型
例:假如一个顾客有机会在3个店铺中任何一个店铺购物,这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离如下: (假设a=1, b=2)

3
7
4
店铺与顾客的距离(公里)
5000
8000
6000
店铺规模(平方米)
C店铺
B店铺
A店铺
项目
解:根据公式:
A店铺的吸引力
B店铺的吸引力=
C店铺