上海某写字楼营销策划方案.pdf

[房地产企划方案大纲 ]
定位部分
[颠覆中国传统地产开发模式
“新文化地产”革命]
引领
2005年3月
前言
风云地产，谁颠覆传统地产开发模式？
地产风云，谁耸起中国新文化地产革命？
一场由**集团倾力打造、强大媒体组织发起、专业学术机构鼎力支
持、各级主管部门密切配合的地产改革，举起了中国新文化地产革命的
旗帜；齐聚了创意产业菁英人士渴望自然生态、天人合一、以文化为主
题的“新一代体验性office”的期待目光。
这就是，2005中国**集团·新一代体验性office！
前言
“新文化地产”的内涵:
文化的高度:思考/理解/传承 突破/颠覆
思想的深度:互动/灵魂/价值观 高尚/优雅/活力
原创的风度:创新/唯一/革命 艺术性/体验性 /煽动性
艺术审美度:智慧/创意 创造价值/高附加值
传播的广度:引导/延伸 可持续发展
战略的远度:远见/策略 最佳的战术不仅赢在当
前,还要预见未来
一、项目分析
本案是什么？
本案是什么？
—— 本案 大环境分析：
1、行业趋势：
• 随着上海市房地产业开发的不断发展，房地产业运作能力趋
于成熟；
• 房地产开发的主战场已经过渡到郊区；
• 全国成熟开发商品牌效应呈强劲之势，入行者日多、外来者
日多、竞争日益激烈、产品同质化、利润空间渐小；
• 目前外来资金狂赌人民币升值，大量涌入上海楼市，高档市
区楼盘原始供应基本全部去化，市中心房价快速攀升并进而拉
动中介房。一些区域内的热点楼盘，一个月单价涨1000元十分
普遍；导致部分区域价格虚高；泡沫越吹越大；二手房有价无
市，拍卖成交率节节下滑。
本案是什么？
2、金融/政策环境：
•办公楼贷款额度较小，年限较短，影响投资积极性。
•银行利率调整，对贷款形成一定压力。
•政府对投资性购房施加压力，对居住未满一年的普通房屋交
易征收5％营业税及附加税，打击消费者信心，很多投资客欲
从上海楼市中抽身而退。
•加息正式执行；加强土地有偿使用；高院查封财产新规定；
存量房网上服务体系建立；网上备案新规以及现在的征收房
产营业税政策等,都触动着房地产市场敏感的神经，影响巨大。
本案是什么？
3、竞争事态：
因项目地处杨浦区，片区较偏，因地理位置的差异，以及
本项目定位的差异化，与本市其它楼盘无直接竞争。
本案是什么？
—— 大环境小结：
房地产整体市场处于持续增长发展阶段，存在部分泡沫，
市场反映空前紧张；开发量大，各大发展商已未雨绸缪，
竞争处于白热化；
本案要延续“海上海”,共同担起“颠覆传统地产开
发模式，掀起中国新文化地产革命”的整体形象
的大梁，同时，树立独特品牌个性！
本案是什么？
—— 大环境小结：
“新文化地产”相关搜索关键词：
北京：长城脚下的公社 观唐
上海：九间堂 大拇指广场
福州：兰庭·新天地
本案是什么？
—— 本案小环境分析：
1、位置：
• 位于传统意义上“下只角”的杨浦区，临近和平公园和控江路商
圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程——黄浦江两岸综合开
发区域北外滩仅300米，外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均
在海上海3公里范围以内。
•周家嘴路（北）和大连路（西）交接点 ，与姐妹项目“海上海”
隔大连路相望；
• 所处区域在城市总体规划中的地位日益突出；
• 具有特色突出的人文环境，是“知识”杨浦的腹地；