有所为花园二期工程下半年整体推广计划.doc

有所为花园二期工程
下半年整体营销计划
邯郸有所为房地产开发有限公司
二零零四年八月二十四日
第一部分邯郸房地产形势简要分析
一、今年上半年房地产重要数字统计
1、空置率
任何建筑物建造出来是要投入使用的,如大量已经卖出去的楼长期空置弃用,就表明市场的需求并不旺盛,则房地产市场就缺少有效的需求支持,前景就不那么乐观。可以说,空置率是房地产市场的“晴雨表”。
目前邯郸5月份空置率为34%,%,以上数字显示,空置率在15-30%为正常值,为良性合理空间上限,证明供求关系基本平衡。
2、房地产开发量
月份
房地产开发量
增长率
6月份
93905
-%
7月份
109533
-%
分析:
邯郸市的开发量首次负增长。今年上半年房地产开发量减少,主要原因是国家宏观调控,出台的政策对限制了房地产行业的发展和建设速度,从邯郸市统计局得到的数字,近3成的开发商因政策原因,不能取得土地,个人判断,明年下半年邯郸的现房供应量将会减少,房价会进一步上调。
3、商品房销售面积
月份
商品房销售面积
增长率
6月份
234682
-%
7月份
281524
-%
分析:
今年商品房销售面积比去年同期出现负增长,销售面积减少。
4、商品房价值
月份
商品房价值
增长率
6月份
35130
-%
7月份
43527
-%
分析:
因销售面积减少,商品房的价值随之减少。
5、城市居民人均消费支出增长率
上半年
城市居民人均消费支出增长率
居住
-%
食
%
衣
%
分析:
今年上半年,城市人均消费支出,食和衣与去年同期相比增长,居住方面的支出出现负增长,购房不踊跃。
6、存款增长率
存款类型
存款增长率
活期
%
定期
%
分析:
今年上半年,活期增长明显,证明邯郸市居民经济实力增强,具有购买潜力;定期存款小幅增长,证明,居民消费依然慎重。
二、邯郸房地产市场简要调查
项目名称
选取理由
连城别苑
邯郸市大规模高档社区
联兴苑
石家庄策划代理公司组织销售,以80万分的派单量进行推广
同仁花园
市中心中高档楼盘,位置优越
香墅丽舍
以概念炒做为主的项目
1、连城别苑
土地及销售情况
该项目为河北省第一块土地拍卖取得的土地,项目占地434亩,建筑面积46万平方米,目前一期8栋多层,400余户, 80%已办理入住手续,剩余部分临街单元,约10余套,正在尾盘销售阶段。已取得二期、三期单元楼、多层、别墅的预售许可证,二期未开盘,但有大量客户咨询,有一定的客户积累。
项目各时期营销手段
该项目于2003年5月份开盘,开盘时在《邯郸日报》、《邯郸晚报》上进行大力推广,营销手段为以50名为一个计奖组,每个计奖组中设一等奖一名,二等奖二名,三等奖二名,奖品分别为不同价位的汽车一辆,最高为赛欧,车辆价值20万元。该活动推广力度大,但销售现场没有形成热销气氛布置,当日见到成交,签约者,但销售现场缺乏控制,没有达到理想的推广效果。但可见开发商想制造全城轰动的良苦用心,但实际手笔很大,效果不明显。
接下来的时间,连城别苑销售处于比较艰难的阶段,由于销售难度大,导致影响工程施工进度。销售出现转机时在今年的春节以后,主要原因是现房展现。客户可以真切看到房子,购买没有风险,而且产品确实可以打动人,该阶段,项目没有进行任何的推广和宣传,但连城别苑进入热销期。
现在连城别苑进入尾盘期,所剩的户型位置相对较差,主要采取的促销手段为赠送音响。据销售人员介绍,该套组合音响市场价格为10000余元,从深圳厂家进货的价格为5000元,但该款音响为典型的过时产品,对客户没有吸引力。
价格
该项目开盘均价为2300元/平方米,现在均价为2800元/平方米,二期的均价为3300元/平方米,价格上调20%以上。
目前该项目所剩单元不多,而且位置相对较差,目前价格策略:按套销售,忽略单价,重视总价。而且每套之间价差较大,如同样位置房屋,临街和不临街总价差2万元,以价差促进销售。
该项目上调主要原因为邯郸市城市东移的规划,使连城别苑成为邯郸城市未来发展的中心区域,邯郸市政府的搬迁,也使该地块间接增值。
连城别苑为外地开发商进入邯郸的项目,开不少人对其实力有怀疑,但随着项目进展及销售形势的好转,逐渐树立其品牌形象,另外,一期热销对二期销售做了很好的铺垫。有所为花园销售也有类似的经历。
关于规划
景观是该项目的卖点。该项目由上海同济大学建筑设计院规划设计,由浙江林学院园林设计院、宁波美苑绿化装饰公司进行设计,一期现房分为2个组团,每个组