珠海移动公司写字楼物业管理招投标书.doc

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第一章 整体设想与构思
第一节 项目简介
一、全球通大厦
坐落位置：情侣南路中8号
占地面积：5000平方米
建筑面积：
物业类型：高层写字楼
二、通信中心
坐落位置：市石花西路82号
建筑面积：17500平方米
物业类型：通信机楼
三、香洲分公司
坐落位置：吉大光大国际贸易中心八楼、九楼(海滨南路47号光大国际贸易中心八楼整层和九楼半层)
建筑面积：,主要使用功能：办公、会务。
物业类型：高层写字楼
四、斗门分公司
坐落位置：市斗门区井岸中兴南路488号二楼与市斗门区井岸镇西堤路1707号斗门行政服务中心二楼（330平方米）
建筑面积：617平方米,主要使用功能：办公、会务。
物业类型：低层办公楼
五、金湾分公司

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坐落位置：金湾区伟民路邮政大厦(市三灶镇三灶邮政局一、三楼)
建筑面积：612平方米,主要使用功能：办公、会务。
物业类型：低层办公楼
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第二节 客户服务需求与项目定位
一、项目特点
经过对本项目招标资料的深入研究和反复现场勘察，本项目具有如下特点：
1、规划先进、功能齐全
全球通大厦建筑布局合理、楼宇外观具有很强的行业特征和现代建筑气息，建筑整体充分考虑到办公功能、会议功能、休息健体功能、生活配套功能等。
2、环境优美、装饰高雅
全球通大厦周围进行了园林式绿化，绿化设计清新、美观，建筑物处于园林绿化环抱中，主楼三面环海、景色宜人，配置了先进的照明灯光系统，使大楼与环境交相辉映；室装饰设计高雅，选料精良，富有明快、高尚、舒适的特征。
3、设备大型、种类较多
配备了麦克维尔中央空调冷水机组二台（312RT），该空调机组是目前较先进的中央空调机组之一，技术先进、自动化程度高；中央低压配电设备二套、一台发电机组、消防与生活加压水泵组、高速电梯3台、智能化安防系统、给排水系统、弱电系统等。
4、用户素质高、服务需求高
移动通信XX公司分公司（简称移动公司）正式成立于1999年1月28日，是一个年轻、精干、高效、不断努力提升综合素质和竞争力的现代知识服务型企业，承担着中国移动通信在服务与发展的使命，“正德厚生，臻于至善”是她的信仰和核心价值观，“关注品质、追求品质”是移动公司对社会负责、追求卓越的最佳体现方式，“创无限通信世界、做信息社会栋梁”是她的使命，体现了企业永恒保持对网络、服务、业务的高品质追求。在多年的企业文化熏下，移动公司 员工队伍文化素养与专业素质高、见识广、法律观念强，同时对与之配套的物业管理服务需求期望值高，注重温馨、体贴、尊贵的气质，延伸服务需求也较多，如会议服务、配餐服务、俱乐部服务、后勤支援服务、室绿化服务等。因此，根据这一服务需求特点，实施高品位、高质量、全方位的特色服务，是物业管理的基本任务。

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二、物业管理的重点、难点
根据本项目的特点、服务要素、容与要求以与用户的需求特性，初步确定本项目的物业管理重点、难点工作如下：
1、治安防与公共秩序维护。由于本项目人员进出与车流量较大，且属开放式管理，势必给治安防与公共秩序维护工作带来较大的难度，稍有差池或不慎均可导致治安案件的发生。本公司拟通过严格、高效的安全防管理，确保大厦治安状况与公共秩序良好。
2、消防管理工作。由于主楼较高（15层约50多米），楼消防系统复杂，必须绝对保证大厦消防安全万无一失，如一旦发生火警，其后果不堪设想。本公司计划通过贯彻“预防为主，防消结合”方针，实施消防工作计划和严格的管理措施，杜绝消防隐患，确保大厦防火安全。
3、公共设施设备与设施管理。本项目大型设备多、设施设备先进、智能化程度较高。大厦使用功能多样化、用电安全级别高，要求保障设备运行安全可靠，这将是对物业管理公司设备管理的技术实力、管理能力的重大考验。我公司将在接管后对大厦设备、设施进行全面的测试工作，全面了解设备状况，修定针对性强、操作性、安全性好的设备管理方案，确保公共设备、设施处于最佳状态，满足用户对设备、设施运转的要求。
4、清洁、保洁。本项目室装饰档次高，