房地产开房流程.doc

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房地产开发报建流程及潜规则指南
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-09-20 11:12:16  作者：  来源：网络
中华人民共和国城乡规划法将于来年1月1日实行
　下面先按照报建先后顺序来说：
　　　　　　
1、土地证、建设用地规划允许证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划允许证这两个证，加上规划要点批复，,这几样东西领取先后顺序，非常有学问。有经验同志，一看这几样东西发出时间，基本上就可以判断出地块背后故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久权力斗争。当前国内法律也没有较好规范这个问题。
　　　　　　
恩，简朴说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及有效期限（只是载明）；建设用地规划允许证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线法律根据；规划要点批复由规划部门颁发，是拟定土地使用强度指标法律根据，如容积率啊建筑密度啊停车位配备规定啊这些指标都在这个批复里体现出来，涉及当前那个小户型比例限制规定，也会在这个文献里体现出来。
普通来说，一块地，必要要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划允许证（如下简称地规证）之后，才干领取土地使用权证。这绝相应当是必要程序。由于国土部门必要根据规划部门核定土地功能及土地使用强度，才干计算出土地出让金，才干在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是抱负状态。由于一方面，诸多地方国土部门在出让土地时候，主线不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是主线没有规划都好，反正，我土地出让金是已经交了，剩余事情你规划部门得给我搞定。
　　　　　　
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要懂得，国内正式搞土地出让也只但是是从1990年开始，而以公开交易形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易土地，是到之后才上市。我只但是是说，国内在这个问题上缺少经验，国际上也没有什么可供借鉴模式。由于国内房地产管理体系那绝对是全世界独有。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代背景里面去，我也想不出更好土地交易模式。都市规划这个概念始终到当前都还没进一步人心，更何况当时呢。
但是无论如何，这种土地交易模式当前已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条：在都市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权，在国有土地使用权出让前，都市、县人民政府城乡规划主管部门应当根据控制性详细规划，提出出让地块位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同构成某些。未拟定规划条件地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式获得国有土地使用权建设项目，在订立国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目批准、核准、备案文献和国有土地使用权出让合同，向都市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划允许证。
都市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划允许证中，擅自变化作为国有土地使用权出让合同构成某些规划条件。
　　　　　　
　　　　　　
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一种项目要开始时候必要要搞东西。非常社会主义特色。但是这里也有些东西很有趣，与法律关系也比较大，例如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到土地，转到其全资设立项目公司名下，按国内法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因而，房地产公司可以任意设立项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一种壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常经济实用，因而当前国内稍微有点规模房地产公司都这样干。
　　　　　　
再说立项，这个东西纯粹是筹划经济时代留下产物，非常烦，也不懂得这个东西应当算什么。立项重要考察是项目投资额及可行性。我不懂得在当前市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理。反合法前各地由于市场经济深度不同，因此在这个事情管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。并且立项究竟需要什么材料那也是谁都说不清晰事情。立项与其她程序先后关系那更是异常随便事情。譬如近来国家政策，规定先把环境评估搞了，再回头来立项。这是