大兴新区总部经济大楼项目分析报告报告纲要一、西安市经济基础二、西安写字楼市场分析三、项目介绍及周边环境四、项目财务分析五、项目定位推导六、项目合作方式选择七、项目保障措施一、西安市经济基础?宏观经济环境?西安市经济环境宏观经济环境城市人口 GDP 人均可支配收入固定资产投资位次(位) 12 36 39 17 数值 837 (万人) 2190 (亿元) 15207 (元) 1906 (亿元) 图表 2008 年西安与全国 70 城市指标比照资料来源:西安市统计局网站庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极, 西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。 GDP 反映出区域的经济表现和财力情况,西安市 08 年在 70 城市 GDP 总量排名中处于 32 位,经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后。人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标, 常被用来衡量生活水平的变化情况。 2008 年西安市的人均可支配收入排名处于 39 位。固定资产投资拉动房地产行业作用明显,西安市 2008 年全国 70 城市中排名第 17 位,城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。西安市经济环境西安的经济总量为?上海的六分之一?深圳的三分之一西安市总体经济水平与其它省会城市相比处于落后水平。数据来源:各地统计局网站西安市经济环境西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群的核心资料来源:西安市统计年鉴进入 21 世纪以后, GDP 连续保持着超过 13 %的高增长率; 固定资产投资近五年来以年均 30% 以上的速度高速增长。西安市经济环境西安城市居民人均可支配收入偏低,处于二线城市末流,远低于一线城市。但增长速度较快。?人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求,也是城市居民购买力的重要衡量指标。?西安市人均可支配收入处于二线城市中较末位置,远低于一线城市。?西安市近年来人均可支配收入增长速度较高,尽管收入水平绝对值偏低,但增速较快,反映出市场上升空间较大。资料来源:各地方统计局网站资料来源:西安市统计局网站图表我国重点城市人均可支配收入比较单位:万元城市北京上海广州深圳哈尔滨武汉青岛西安人均可支配收入 24725 26675 25317 26729 14588 16712 20464 15213 与其它大城市相比,西安的经济总量虽然不大, 但是, 西安市庞大的人口基数、快速上升的 GDP 和人均可支配收入以及固定资产投资为西安市写字楼的发展提供了最强劲的动力。二、西安写字楼市场分析?西安写字楼销售状况分析?区域分布及区域特点西安写字楼销售状况分析 1、西安写字楼竣工量、销售量分析?西安 00-08 年写字楼销售面积波动剧烈, 05-08 年销售面积围绕在 23 万平方米左右波动; ?从竣工面积和销售面积的关系来看, 02-07 年销售面积均小于竣工面积,显示出写字楼竞争激烈。销售面积平均低于竣工面积,写字楼市场竞争激烈,有效需求相对不足。数据来源: 西安市房管局
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