房地产前期策划工作内容.doc

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英联房地产项目前期策划工作容模板
一、市场调研
（一）城市发展PEST分析
1．城市发展政治环境（P）
国家或城市发展宏观政策
城市规划发展趋向分析
2．城市发展经济环境（E）
城市建设状况
城市产业发展
城市经济实力（人均GDP）
城市消费实力 (恩格尔系数)
城市精神价值
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3．城市发展社会环境（S）
城市人口与结构
城市化水平
基尼系数
人均居住面积
4．城市发展技术环境（T）
城市智力与研发水平
新技术产品产值所占比重（ % ）
社会劳动生产率（元,人）
科技进步贡献率（ % ）
（二）城市发展房地产总体环境调研
1、城市房地产市场现状特征
城市房地产市场总体特征
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城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析
城市房地产市场供求关系和结构分析
城市房地产区域特征分析
城市房地产营销特征分析
2）城市房地产发展市场主体特征
城市房地产开发主体特征
城市房地产产品特征
城市房地产服务主体特征
城市房地产消费主体特征
3）城市房地产发展预测
宏观政策对房地产市场的影响
城市投资环境发展分析
城市房地产投资趋向分析
城市房地产发展趋势分析
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（三）区域房地产市场调研
1． 区域城市发展总体特征
2． 区域房地产市场地位与特征
3．区域房地产相关项目调研分析
主要研究本区域与本项目周边区域。
根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。容包括：
3）规划设计与卖点
4）产品组合与特征
户型面积、厅、房、橱、厕面积与比例、平面结构特色、主力户型等。
5）项目定位
6）营销综合与策略
7）价格标准与策略
8）媒体广告与效果
广告宣传、主打广告语等。
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9）促销措施与效果
10）销售状况
11）客户群分类特征
12）物业经营管理模式与市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。
通过对本区域与周边围商品住宅供应状况的调查，分析本项目与市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点与供应不足点。
4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研
1）上3所有容
2）与本项目竞争关联性调研分析
项目所处外部环境比较
项目核心价值点比较
项目市场机会比较
项目发展策略比较
其它竞争关联性分析比较
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5、消费者群体研究
主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。
二、项目SWOT分析
（一）项目概况
1．项目基本背景
2．项目规模与用地状况
3．项目区位分析
4．项目周边环境
（二）项目SWOT分析（价值点与市场机会）
1．项目优势
2．项目劣势
3．项目机会
4．项目威胁
5．项目发展战略思路
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三、项目定位
（一） 目标客户定位
1．目标客户定位
1）市场细分
2）选择目标市场
3）目标市场细分定位
2．目标客户基本特征
1）目标客户区域特征
2）目标客户家庭结构
3）目标客户职业
4）目标客户年龄
5）目标客户收入
6）目标客户置业次数
3。目标客户置业需求特征
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1）目标市场价值取向分析
2）目标客户产品需求特征
（二） 项目总体市场定位
1．定位于地位或品牌形象
2．定位于产品功能或价值
3．定位于消费者
4．定位于上述组合
（三）项目形象定位
1．项目推广形象定位
2．项目核心概念
3．市场形象的涵
（四）项目产品定位
1、整体规划策划（理念）
注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境。