土地与土地使用制度样本.doc

第二章 土地与土地使用制度
土地是人类社会一切活动物质载体，作为建筑地块又是房地产物质前提和基本条件。本章环绕土地和房地产关系，对土地在房地产业发展中地位和作用、都市土地特性进行分析，阐述都市土地资源配备重要性和原则，在此基本上分析都市土地使用制度以及都市土地运用规划等有关问题。
第一节 土地与房地产
一、土地双重属性
与土地和房地产联系在一起所有经济关系，都可以看作是土地特性延伸。土地基本特性重要涉及两个方面，即自然特性和经济特性。土地自然特性是土地自然属性体现，是土地所固有，与人类对土地占有和运用状态无关。而土地经济特性则是在人类运用土地过程中产生，是人类社会各种经济关系在土地方面反映。
（一）土地自然特性
1、土地总量有限性。所谓土地有限性是指从整体上讲，相对于人类社会对土地需求而言，土地是不会增长也不可再生。虽然从技术发展角度看，人类社会也许向外太空发展，寻找到新适合人类生存星体，但就可以预测发展来看，在当前几乎没有这种也许性，人类社会只能在地球有限土地范畴内从事各种活动。
2、土地区位差别性。即不同地区、不同区位土地肥沃限度、地质地貌状态、气候条件以及位置优劣等是不同，由此导致土地较大自然差别性。并且同一块土地又可以有各种用途，例如农业、居住、商业、办公等，不同用途对土地有关自然特点规定又存在较大差别，反过来不同区位土地又规定不同土地运用状态，这样组合起来形成纷繁复杂土地运用状态。
3、土地位置固定性。所谓土地位置固定性是指从实体流动来看，土地不能从一地移动到另一地，特定土地固着于一定地理经纬度上。地球地质运动虽然可以缓慢地作用于土地，但这种影响要通过成千上万年才会显示出来，对当前土地状况影响微乎其微。另一方面，土地位置固定性也体现为土地一旦用于某种用途就不易变化，调节难度很大。
4、土地使用耐久性。即从人类有限视界来讲，土地寿命是无限，是可以永续使用，普通条件下土地是不可毁灭。但是，如果人类使用不当会导致土地无法用于某种特定用途，例如土地沙漠化即不能用于农业耕作，又如，如果在土地上建成住宅区，土地表层土壤受到破坏，再转而用于农业也许性较小。如果对自然环境过度运用，土地运用条件会恶化，在人类既有技术条件下，也许无法恢复，从而使土地无法有效运用。
（二）土地经济特性
1、土地稀缺性。稀缺性是与人类主观需求联系在一起，如果没有人类社会，土地也没有稀缺与否问题。当代社会中由于人口急剧增长、工业化和都市化迅速发展，人们对土地需求水平越来越高。相对于这种需求水平来说，有限地球表面日益显得局限性。进一步，土地自然所具备有限性、差别性、固定性等特点又限制了土地总供应，使土地特别是都市土地成了一种稀缺性资源。
2、土地区位可变性。土地区位形成和变化是与人类社会经济、政治和社会等活动联系在一起，因而虽然自然形态土地位置固定，但人类社会有关活动却随着时代变化而变迁，从而带来土地区位浮现相应变化。例如，历史上某些商业、文化中心也许演变为当代旅游区，历史上不毛之地也许演变为当代工业中心等。土地区位可变性特性在都市土地区位方面体现得特别明显，土地区位会随着都市发展及基本设施建设特别是交通、通讯、公用基本设施建设和发展而浮现巨大变化。
3、土地报酬递减性。在一定技术水平下，持续在一块土地上投资，超过一定限度，就会引起成本增长，收益递减。这种经济特性与自然状态土地供应有限联系在一起，相对于这种固定供应而言，初始少量投资也许显得局限性，收益呈现递增趋势，随着投资逐渐增长，土地潜力逐渐发挥出来，再进一步增长投资会使得土地上增量收益呈现下降趋势，这种下降趋势即是土地报酬递减性。在农业中这是很明显
，在建筑业中也是如此。但是，土地报酬递减性在不同历史时期、不同技术水平下体现是不同，这一经济特性只有在技术水平给定状况下才是成立。
4、土地经营垄断性。由于土地自然方面存在有限性、位置固定性，一旦某一特定土地由某个经济主体使用，其她经济活动主体无法同步使用这宗土地，并且这宗土地使用会对相邻土地产生直接影响。土地经营垄断性也会为土地所有者提供额外利益，这种经济利益安排、协调、冲突等对社会经济各个方面产生巨大影响。
土地双重属性还可以从另一种角度来理解，即土地既是社会资源，又是社会资产。在社会经济关系中，土地作为自然资源和经济资源，重要是资源合理配备问题；而作为社会资产，则重要是土地财富占有和分派问题。在现实经济生活中，两者是结合在一起，目的是既要达到土地资源配备合理化，又要达到土地资产收益最大化。在土地使用中要实行资源和资产并重原则。
二、土地在房地产业中地位和作用
（一）土地在房地产业中地位
概而言之，土地在房地产业中居于基本性地位，是一切房地产活动，涉及房地产开发、经营、物业管理、营销等先导性资源，土