镇江商圈商业概况调查.doc

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商圈商业概况
一、现阶段商业现状
1、整体商业布局
按照市规划，现有一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。四个区级商业中心为南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心；九个居住区级商业中心分别是跃进路、南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资。
2、各商圈商业业态与商圈特征
大市口商圈作为市级商业中心，功能定位是集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融、商务等于一体，反映了城市经济发达程度的重要窗口，是对本地市民具有极强吸引力的商业、休闲活动目的地。
丁卯区级商业中心，面向本区域居民的日常消费，面向学生为主的特殊消费群体，打造以现代零售业以与餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。该商业中心以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成。
南徐区级商业中心，面向本区域居民的日常消费，面向城市行政、文化、商务机构，以零售与文体休闲、商务、宾馆等服务业为主。该商业中心位于檀山路中部，由檀山路与凤凰山路形成的十字商业街区和高铁车站商业配套服务区组成。
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谷阳区级商业中心，将面向本区居民的日常消费服务，面向城乡周期型特定购物群体，该商业中心由谷阳大道街区以与312国道与镇宝路交叉口节点组成。
大港区级商业中心，将面向本区域行政、港口、企业、面向周边城乡居民的日常消费，以零售与商务宾馆等服务业为主该中心位于大港中心区。
3、商圈消费人群构成与消费层次
商圈名称
消费人群
消费能力
大市口商圈
全市各区域人群
强
丁卯
该地区居民与学生为主
中
南徐
该地区居民
弱
谷阳
该地区居民与城乡周期型购物群体
弱
大港
该地区企业与居民
弱
消费导向与趋势
随着城乡居民收入的增长，购买力水平逐步提升，从市场的商业发展势头来看，消费结构逐步升级，居民生活不断向舒适享受型过渡，但目前商业发展相对滞后，品牌吸引力不够，商业不能完全满足高端人群需求。
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二、未来发展方向
在规划与在建商业项目
（1）万达广场
万达广场位于润州区核心板块（原华铝地块，火车站旁），是万达集团在开发的大型城市综合体项目。项目建筑面积约41万m2，项目总投资近25亿元，其中商业面积约20万m2，是以五星级酒店、公寓、商业广场、步行街等多种物业类型，集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性开发项目。万达广场，是迄今为止最大的城市综合体项目，预计今年10月开业。
（2）宁广场
镇宁广场位于解放路、中路交汇处，地处商业的核心位置——大市口商圈。由宁置业投资开发建设。项目占地面积超过3万平方米，规划总建设面积约40万平方米，建筑高度达到300米。
宁广场将建成超过10万平方米规模的购物中心，共8个楼层，引入一线品牌旗舰店，将零售、精品超市、健身、餐饮、娱乐、影院等多种商业业态融为一体，满足城市高端群体各种休闲购物需求，。
城市整体规划方向与未来消费层次定位
由于城市地理位置的特殊性，城市未来发展重点向南发展，丁卯、南徐作为城市南拓的重点板块将大力承接城市生活功能，而我们的西津湾项目距离大市口商业中心约一公里，城市属性较强，具备一定的地理位置优势。
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从大市口商圈商业调研来看，商业发展相比周边城市相对滞后，中心商圈与周边发达地区的商业中心比较，档次与整体形象不高。从即将开业的万达广场了解到的情况，餐饮、休闲类的占比占到了50%以上，城市高档商业购物场所不足（目前只有八佰伴），国际知名品牌不多，餐饮在城市商业占比较大，针对我们的西津湾项目，要快速起步与发展，餐饮、休闲类商业业类所占比例也是我们需重点研究的课题。
三、重点商圈-----大市口商圈调研
大市口商圈地图
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“大市口”是经济、金融、交通、商贸活动中心，是市民社会活动最为重要的区域。主城区70％的人日常工作、生活均离开不了大市口，同时也是迄今为止唯一的大型经济商圈。
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1、调研时间：2011年3月23日—24日
2、调研地点：大市口商圈（电力路与中路交界路口，沿中路向东直至梦溪广场）
3、参与人员：仇荣荣、励嘉
4、调研目的：考察大市口区域商业布局和商业发展
5、走访形式：实地考察、拍照记录
6、走访路线
大市口商圈是一个东起梦溪路，西至电力路，南北以解放路为界的超大区域。在此区域，包含了大润发、八佰伴、太和广场、商业城、紫金广场、第