房地产专业速成培训手册3.doc

板、塔优劣势集锦比较角度板楼塔楼备注建筑密度低高建筑平均高度低*高*不直接构成优劣势;但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡,间接有利。出入空间大小容积率低高通风好不畅朝向户户朝阳常有无采居室采光户户朝阳,南北通透存在灰色空间同层分布不同的户型单位,单位之间互为遮挡对采光有负面影响;户型难以全面照顾每间居室的采光设置。高度问题较容易受遮挡高度问题较不容易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用大框架结构,除少数承重梁之外,户内分隔墙基本都可以拆改。使用率板楼户型的使用率平均达到 80% ;最高可达 90% 塔楼户型的使用率常不足 70% ;受不规则空间局限很难设计高使用率使用率越高,空间使用程度越高,价格成本越低。销售分摊低高塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素, 造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度与容积率的塔楼,建筑成本远远低于板楼小户型——塔楼突围塔楼市场形势危难,在建筑形式上突破的实验之后,开发商开始实行市场定位的突破,其中,小户型社区的定位,奋力一博为挽回塔楼的市场地位。小户型社区长短处: 从建筑形式而言,小户型社区,通常表现为同层楼 7、8户甚至 10户以上的单位,使塔楼的劣势更加突出。小户型以总价低吸引消费者,实际上单价的性价比较高。小户型社区的成功来源于细分市场定位,准确地抓住目标消费者的心理,可以称得上是以小博大的市场推广典范。消费者角度的项目类型比较消费者的项目类型偏好排除一定范畴内价格的影响因素,较理想状态下,普通北京市民的对住宅项目类型的消费心理是:首选多层板楼,然后是小高层板楼、塔楼与 townhouse 。北京住宅建筑类型受欢迎程度调查:高达 %的购房者选择多层板楼,有 %的购房者选择小高层板楼,选择塔楼的为 %,选择 Townhouse 的为 %。定价比较价格比较(同档次同条件) 别墅 Townhouse 板楼塔楼平均单价最高次高单价比较:独栋>双拼>叠拼〉联排高于板楼单价比较:多层>小高层>高层最低蝶塔>传统塔楼平均总价最高以总建筑面积论价格需求下的项目类型偏好无论以单价或以总价论: 别墅、 Townhouse 项目仍然很难在市场份额上有所进步; 无论板楼还是塔楼, 100 平米户型仍将维持分水岭状态; 与居民收入最相宜的 5000 元单价的普通住宅,有最广阔市场空间。区域分布区域分布(平均半径) 别墅 Townhouse 板楼塔楼自然地理位置自然风光出众自然地理位置以选址论经济地理位置市政、配套不足多数分布在近郊地区,牺牲了经济地理位置公寓〉普通住宅〉经济适用房区域需求下的项目类型偏好别墅、 Townhouse 、板楼、塔楼,在自然与经济地理位置的条件中,谁拥有良好的交通环境,就赢得竞争的先机。交通便利成为消费者对住宅区域的首要考虑因素: 在本次调查中, %的被访者希望项目周边有良好的公共交通,交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题,而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。 28 %的购房者希望所购房产在成熟社区, 19%的调查者希望有升值潜力,只有 %的人希望在目前的热点区域购房。由此可见,一部分消费者开始把住宅市场作为一种投资,并且北京有着不错的投资环境,但是由于在具体操作上的一些问题诸如税费过高、二级市场的拖沓不前、租赁市场信用较差,都成为制约房地产投资的因素。