上海别墅策划全案样本.doc

上海別墅策劃全案
上海别墅定位与营销思考
作者：匡匡  sunnews12   sary
第一某些  市场研究篇
<I>&#</I>61478; 上海房地产市场综述
<I>&#</I>61478; 上海别墅市场整体状况
<I>&#</I>61478; 重点市场研究
【第一章  上海房地产市场综述】
一、宏观经济与上海房地产市场
1、上海宏观经济趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；
上海市记录局年度记录显示：，上海市国民经济持续、迅速、健康发展，经济运营质量和效益不断改进，实现了“十五”筹划良好开局。，，%，，并持续第实现两位数增长。
上海良好经济环境，促使整个都市建设高速发展；人均GDP达到4500美元，为都市房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为都市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长领头羊。，%，，%，。
2、都市建设良性发展和大规模基本设施投资，为上海房地产不断带来新增长点；
依照中央提出上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心指引意见，3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展筹划》，其中无论是产业发展布局，还是都市基本设施筹划布局，都是体现了“四个中心”规定。
随着“十五”筹划开局新一轮投资筹划启动和投资构造调节，上海市固定资产投资浮现了迅速回升良好态势。，%，，投资总量超过历史最高水平。投资构造继续改进。，%；，%；，%。都市基本设施建设步伐加快，，%。
市区2200万平方米旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业发展提供坚实后盾
3、政策积极引导、管理体制逐渐完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；
正是这样相辅相成发展模式坚定了政府对房地产行业信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。近年来，随着管理体制完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利运营环境，而上海经济可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好市场氛围。
二、上海房地产市场
20世纪90年代上海房地产市场，走过了以繁华为重要特性路程。在90年代中期二三年回调节理后，在90年代末期随着经济增长加速，房地产市场急速回升，放出巨量，上海房地产市场创下历史最佳业绩，，，二、，体现出新市场行情特性。
1、市场供求两旺，交易再创新高
，上海商品房供应，在上半年登记数大幅减少基本上恢复高速增长，与此同步，上海商品房成交继续保持旺盛势头，在持续五年高速增长后继续大比例攀升。其中：
  供应——全年批准预售面积1660万平方米，%
  成交——全年预售登记面积1832万平方米，%
 
2、供不应求局面全面形成
，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：，全年实际预售面积第一次超过批准预售面积。
3、成交套数同步增长，单套面积扩张趋缓
，与预售总面积急剧增长同步，上海商品房预售购买套数也急速增长，，。与预售总面积急剧增长略有不同是，单套面积比总面积增长偏慢。
 1999年  
总面积（万/平方米） 1075 1453 1832
总套数（万套）   
单套面积（平方米）   
4、市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视
咱们应当看到来自市场威胁：全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，而84%量集中在10—12月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米。这个数据将直接影响到今年市场供应，可以预见，市场氛围良好，但竞争将极其激烈。
 
【第二章  上海别墅市场整体状况】
一、上海别墅市场回顾和展望
1、上海别墅市场发展三个阶段
从九十年代初上海第一批别墅诞生开始，上海别墅随着着宏观经济和上海楼市起伏，走过了出生、成长、调节、放量一种中长期过程。准时间和别墅发展周