上海绿地集团城项目策划全案密样本.doc

目 录
一．项目定位·····························································P3
1、项目评判
2、市场形象定位
3、目的客户定位
4、目的客户分析
二．推广方略·····························································P12
1、方略概述
2、推广阶段
3、推广费用预算
三．广告企划·····························································P19
1、广告总精神
2、阶段广告执行筹划
3、媒体筹划
四．工作进度表·····························································P43
绿地集团XX项目策划全案
本案营销企划重要目
销售目的
实现与钞票流相相应销售筹划，达到预先拟定经济收益；
品牌目的
在绿地花园基本上，将绿地品牌市场影响力提高到一种新层次；
积累客户
通过良好品牌影响力，培养客户忠诚度，为后续开发项目积累忠诚潜在客户。
项目定位
1、项目评判

北外滩、外滩源、四川北路商街总体规划，使本区域成为公众关注焦点，同步也增强了投资者对本区域物业信心；
名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳典型等物业推出，使人们对虹口区域物业结识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案推出奠定了一定基本；
绿地花园已经在上海市场积累了较高品牌形象，使人们对“绿地”品牌有了初步结识；
与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具备非常独特优势，已经完全突破了老式意义上建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等规定外，更多地考虑了建筑自身景观，将艺术与功能较好地融为一体，成为都市中独特风景线；
由于本案具备高档商务办公和酒店式公寓功能，使本案与北外滩相应规划相符合，大大增长了本案档次。

由于本案开发正处在北外滩开发前奏，北外滩真实价值还没有在房地产市场体现出来，因此存在着诸多不拟定性，
特别是本案升值空间，详细体当前定价方略；
本案占地面积相对较小，因而在环境设计上余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源充分运用；
由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使某些房型浮现了某些不规则空间布局，使人们居住心理和家居摆放有某些困难。

周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有房源将在将来不断释放，由于其相对较低价格，对本案导致
一定威胁；
四川北路整体开发，在将来将浮现较大规模高档住宅供应量，由于其户型面积、规模效应等因素，将对本案导致一定
竞争力。如明佳房产明佳典型，北临4万平方米绿地，毗邻四川北路，很也许成为将来虹口高档住宅新星；
世界政治和经济格局处在动荡，将影响外资公司对上海投资，对本案也将导致一定影响；
随着北外滩和外滩源开发进程加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越项目也许会不断涌现，将减低本案市场竞
争能力；
白金府邸、新外滩花苑、临潼苑同处北外滩区域，对本案构成直接竞争。

当前整个北外滩区域正处在开发前奏，作为北外滩内项目，必将吸引公众眼球；同步北外滩核心区域若干项目，
如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充分运用底至中北外滩项目真空期打一种“时间差”；
由于还处在开发前期，再加上虹口房地产市场当前正处在转折时期，因而具备很大升值空间；
真正属于北外滩规划内楼盘当前重要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸，在高品位市场依然属于稀有产品；
北外滩、外滩源开发，以及四川北路改造，使本案处在都市发展热点中心区域，必将产生更多机遇，带来更大
市场需求；
当前上海房地产高品位市场无论是投资还是居住，都处在供需两旺总体态势。
2、市场形象定位

中华人民共和国新经济中心崇高综合商住社区。


中小公司孵化基地，前沿产业汇集地。

新知识阶层抱负家园。
（新知识阶层：知识经济中创业者。）

北外滩区域可收藏稀世豪宅。
3、目的客户定位

外资及外省市知名公司分支机构或办事处；
新兴、前沿领域中小型公司，如电子商务、生物制药、信息产业、投资公司、律师事务所、保险、贸易等行业；
各行业管理机构；
与周边经济活动往来密切有关公司，处在地段考虑，选取本案；
四平路沿线原有写字楼出租者；
看重本区域发展投资者。

销售目的客户