江西奥园·翡翠城营销方案.doc

江西奥园· 翡翠城营销方案二00九年九月目录一、龙南房地产市场现状二、翡翠城项目概况三、项目 SWOT 分析四、目标客户群体分析五、营销策略六、宣传推广策略及营销节点安排七、价格体系说明八、销售培训九、开盘活动十、预期效果十一、营销费用控制一、龙南房地产市场现状 1、龙南市整体环境: (1)面积、人口 1) 龙南市位于江西的“南大门”,毗邻广东,是一个“八山一水半分田,半分道路和庄园”的山区丘陵市,市域面积 1641 平方公里,市城面积近 20平方公里, 辖17个乡镇; 2)全市总人口 31万,其中城区人口 12万人。(2)区域龙南市区位优势明显,是中原内陆的前沿,沿海开放地区的腹地,古时称“赣之岩疆”,现已成为江西南部的交通枢纽,105 国道纵贯南北,京九铁路横跨东西,两条交通运输大动脉在龙南留下江西南部最后一个交汇点; (3)经济状况 1)财政收入增幅高于经济增长。财政总收入和地方财政收入增幅比市内生产总值增幅高出 个百分点; 2)城乡居民收入增加,金融形势稳定。职工平均工资 5367 元,增长 % ;农民期内现金收入 1588 元,增长 % 。全市金融机构各项存款余额 5亿元,比上月增加 5689 万元;其中城乡存款余额为 亿元,比上月增加 2 549 万元。 2、楼市情况: 2009 年上半年,龙南房地产市场形势进一步好转,商品房成交量稳中有升, 商品房销售均价略有上扬。 l全市房地产企业累计完成房地产开发投资 亿元,同比增长 250%; l房屋施工面积 万平方米,同比增长 5%; l销售面积 万平方米,同比增长 248% 。 l商品住宅销售套数 594 套,销售面积 75751 平方米,销售金额 14387 万元,销售均价 1967 元/平方米,销售率 % ; l商业性质房销售间数 423 间,销售面积 21936 平方米,销售金额 14296 万元,销售均价 7294 元/平方米,销售率 % ; l 车库(杂间)销售间数 224 间,销售面积 3035 平方米,销售均价 3063 元/平方米,销售率 % 。房价呈逐渐回暖 2008 年以来,龙南房地产市场持续低迷,龙南各大楼盘来访客流大幅下滑, 售楼部冷冷清清,成交惨淡,房价呈下降趋势。但从 2009 年元月份起,各楼盘房价逐步回暖,位于行政服务中心处的“滨江· 城市花园”由原售价 1578 元/ ㎡上调为 2088 元/㎡,桃源丽景也由 1600 元/㎡售价上升到 1980 元/㎡,造成房价上升的主要原因是城中心楼盘售罄导致房市逐步往周边发展,直接造成城中心周边楼盘售价上升。消费者持续观望长久以来,市城中心地段一直是当地人群购买的主要集中地。随着城中心楼盘“亲水湾”及“水岸新城”售罄,城中心周边范围的楼盘越来越稀缺,直接导致房价一再攀升,而高房价促使中坚阶层的购房者层面缩小,导致真正想购买自住的买不起房,这部分中坚力量开始持币观望,期待政策落实与市场稳定后再投入房市,消费者观望情绪浓厚。别墅用地稀缺目前,龙南在开发别墅楼盘只有江西奥园一家,暂无其他别墅楼盘开发;随着国家对别墅用地的限制,别墅用地稀缺性突显,龙南原已售罄别墅楼盘龙泽居的二手房只有少量出售。 3、政策分析:降契税 08年10月国务院规定从2008 年11月1日起,对个人首次购买 90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到 1% ;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。政府这一措施,无疑给萧条的房地产市场打了一针强心剂。降息 08年10 月国家规定金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 倍,最低首付款比例调整为 20 %。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调 个百分点。据央行 11月26 日的公告,从 2008 年11月27 日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各 个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。降息对房地产市场的影响: ?首先,银行存款准备金率下调,将提供一个更为宽松的信贷环境,有助于房地产开发企业获得更多开发贷款渡过难关。而存款利率下调使得人们存款意愿降低消费意愿增强。最重要的是,贷款利率大幅下调导致房产持有成本下降,将增强消费者信心,缓解市场观望气氛。?如此大幅度的降息将为贷款购房者带来立竿见影的省钱效果,有望进一步刺激购房者的信心。 4、主要楼盘情况: 龙泽居二期 l产品:楼盘处于龙南市中心区渥江河旁,占地 25万㎡,总建筑面积 16万㎡,约 1200 户,由 23栋