物业管理企业风险规避.doc

物业管理企业风险规避在日常工作中, 开发单位和物业企业往往对一些潜在的风险因素导致的各类纠纷束手无策, 如开发商设计规划时存在的缺陷所引发的事故、小区物业服务过程中没能及时消除隐患而引发的纠纷、物业公司没有尽到安全警示义务导致承担相应的责任、业主人身及财产出现问题后的责任划分等等, 究竟如何才能消除潜在的风险因素?笔者根据在工作过程中遇到的各类真实案例分析总结出如下几点预防措施, 供物业同仁参考,希望给物业企业以警示。一、开发单位在设计规划中存在的风险及排除开发单位在设计规划时一定要对房屋、公共设施设备、公共部位、场地等在日后的使用功能上是否适宜, 同时在安全性能上是否存在缺陷进行全面考虑。 1 、娱乐设施设计小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段,尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生, 也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。( 如确需安装, 应在醒目位置加装使用说明及安全警示, 以提醒业主正确使用,同时物业服务企业要定时检修,发现安全隐患,及时排除) 。在法律上, 任何一处公共设施的所有人或管理者, 应保证此公共设施不危及人身财产安全, 对此公共设施负有监督管理的责任; 如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患, 最终导致人身伤害, 按照《民法通则》的规定,其监管人必须承担相应的责任。 2 、小品设计(1 )尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品,水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落;玻璃饰品易碎、易脱落; ( 2 )金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性, 不宜过多, 安装要牢固, 不能影响正常通行, 不要出现刮碰现象; (3 )小区内尽量不要配置喷水池,如果非要设置,水池的深度以 20 厘米为好,不宜太深,如果非要设置深水池,四周一定要设置护栏或其他安全防护设施( 并在醒目位置加装明显的警示标志), 避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害; (4 )拱桥的设置不宜过高(踏步做好防滑处理),避免老年人或儿童在行走时跌倒; ( 5 )流经小区的河流(自然形成)要根据实际情况进行有效的整体规划(关键部位要增加必要的防护措施),不能留有安全隐患; (6 )其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。 3 、房屋设计( 1 )各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定, 车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定( 北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高, 导致业主受伤的案件,最终判决开发单位败诉); (2 )外墙尽量不要设置过多过宽的外沿,装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料(如: 瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等), 并且施工时要严格按施工程序进行,防止日后脱落,造成人员伤亡(《民法通则》第一百二十六条规定, 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任); (3 )小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻,但不能设置带尖头的铁栏,注意考虑儿童的人身安全问题; ( 4) 女儿墙亦要设计成防攀越的, 女儿墙栅栏高度一般要高于 50 厘米; (5 )楼道的扶手间隙不宜过大(应严格执行国家建设标准),防止儿童从间隙处坠落; (6) 楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁, 应采用专用锁(并在箱体表面张贴明显的安全警示标志), 楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄而触电); ( 7 )建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空抛物现象( 深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示); (8) 工程竣工时, 要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除,不留安全隐患; (9 )电梯的设计及调试安装一定要到位(并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格, 在电梯轿箱内张贴安全使用须知, 告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案, 必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备, 以保障通信畅通), 尽量避免在电梯运行过程中出现故障,导致人员被困而出现不必要的损失。 4 、路面、地面设计(1 )路面和地面的选材,尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料( 以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人), 即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理; 如果采用方砖铺设, 在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合, 不能留有掌宽空隙, 防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤; (2 )路灯设置不必多,只需满足一定的光照度就可以,灯座要耐锈蚀, 牢固, 防日晒雨淋, 不怕台风, 接头处做好绝缘处理; 有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯;