西安市房地产市场调查研究报告.doc

西安市房地产业调查汇报
编制人：林 蔚
林邦顾问机构香港
4月
目 录
第一章 西安房现在地产业宏观环境分析
　　 一、西安房地产宏观经济分析
　 二、西安市居民收入情况
　　 三、西安城市居民消费倾向
第二章 西安市现在房地产市场运行形势分析
　　 一、西安现在房地产市场分析
　　 二、西安房现在地产市场运行特点
　　 三、西安楼市整体发展情况
第三章 西安市房地产市场区域调查分析
第一节 城南
一、城南环境现实状况
二、城南和其它区域比较
三、城南房地产现实状况
四、城南现在房地产价格分析
第二节 城北
一、城北环境现实状况
二、城北和其它区域比较
三、城北房地产现实状况
四、城北现在房地产价格分析
五、城北房地产未来前景
第三节 城东
一、城东地产发展概述
二、城东地产正在升温
三、城东
现在房地产价格分析
四、城东成为西安地产又一亮点
第四节 城西
一、城西区发展关键特点
二、城西现在房地产价格分析
三、交通成为城西地产瓶颈
　　第五节 高新
一、西高新环境现实状况
二、西高新和其它区域比较
三、西高新房地产现实状况
四、高新区现在房地产价格分析
五、西高新房地产前景
第一章 西安房现在地产业宏观环境分析
一、西安房地产宏观经济分析
上六个月，，%； 其中，，%。从下六个月西安房价升至历史高位开始，到西安楼市连续十二个月多观望调整，再到上六个月西安楼市开始出现量升价稳、重新焕发活力，西安楼市展现出比较稳健市场环境。，％。即使和高速增加相比，％。经过下六个月连续5次降息，在契税、首付、营业税等利好政策推进下，3月后房地产市场开始回暖。同时，伴随相关部门对于楼市优惠政策延续相关要求出台，不少西安市民期望能赶上最终利好政策，也加紧了购房步伐。而部分开发商在年末时加推新房源，同时加大优惠及促销力度，吸引了不少购房者。西安楼市火爆，除了上述原因外，还有以下原因：一是政府强力救市政策，包含对开发商和购房者税费优惠政策，造成大量资金直接涌入楼市；二是比如结婚购房等居民刚性需求仍然很旺盛；三是在强力救市政策影响下，投资投机行为不停涌现，约占20-30％；四是对通胀预期加强，使得大量资金纷纷瞄准商品房市场。从上六个月刚需释放，到下六个月多种购房需求激发，豪宅市场开始活跃，还有商铺、写字楼等市场，显现出经济回转上升过程中房地产市场回暖，还有多种投资资金涌入，房地产已经成为这十二个月最为保值投资选择。
下六个月房地产供求关系将逆转，估计整年地产类上市企业归属母企业净利润仍将保持30%-35%增速。是房地产行业“高增加”年，整年行业销售情况超预期，展现价量齐升态势。房地产开发投资一季度见底回升，新开工面积同比先抑后扬，土地市场交易日趋活跃，地王再现，房价也顺势大幅攀升。从中国房地产行业发展周期来看，房地产行业快速发展时期还将延续25年左右。人口生育高峰和城市化进程是中国房地产行业长久处于景气周期催化剂，房地产行业将在金融安全和社会安全两个边际区间实现增加最大化。而短期稳定发展、长久向好将是房地产行业未来较长时期主旋律。上六个月西安房地产商品房供给仍将展现供不应求格局，即价升量涨。从政策延续性、供求关系、业绩高增加、宏观经济政策连续性、通胀、本币升值预期等多个方面来看，上六个月楼市仍有望实现价格温和上升，销售平稳增加。而下六个月行业将面临供给增加、房价失调政策更趋严厉、信贷规模限制、加息预期、房价高企等一系列问题，估计供求关系将在下六个月逆转。
二、西安市居民收入情况
现在，，同比增加13%。从可支配收入组成角度看：工薪收入、转移性收入、%、%、%%。而且组成家庭收入四大关键渠道,全部展现增加势头。，西安市整年生产总值（GDP），%，。其中第三产业发展最快，整年增加值1