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（流程管理）住房按揭贷款
流程
住房按揭贷款流程
商品房：它是指于市场经济条件下，具有运营资格的房地产开发公司(包
括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后运营的住宅，均按市场价出售。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价
等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可于市
场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存
量房）等。商品房根据其销售对象的不同，能够分为外销商品房和内销商品房俩
种。
集资房：壹般由国有单位出面组织且提供自有的国有划拨土地用作建房
用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建
成后归职工所有，不对外出售。产权也能够归单位和职工共有，于持续壹段时间
后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的壹种。
安置房:安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，
对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征
拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进壹步加快，政府尽可能新建更多的
安置房，不断满足拆迁户的需求已迫于眉睫。
经济适用房:经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房
地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指
住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。
适用性，是指于房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到壹定的使用效果。和
其他许多国家壹样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策
性安排.
廉租房:廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民
最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形
式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
公租房:公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的壹个产
品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价
或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括壹些新的大学毕业生，仍有
壹些从外地迁移到城市工作的群体。
“小产权房”，也称“乡产权房”，①是指由乡镇政府而不是国家颁
发产权证的房产，即是壹些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、
建筑于集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。②“小产权
房”、“乡产权房”有俩种：壹种是于集体建设用地上建成的，即“宅基地”（宅
基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房
屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土
地以及准备建房用的规划地三种类型）上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外
村农民根本不能够购买；另壹种是于集体企业用地或者占用耕地违法建设的。③
和壹般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商
疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，壹般仅是同地区商品房价格的 1/3
甚至更低。④根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地
的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，
村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到
法律的认可和保护，也就不能办理土地使用证（确认土地使用权的法律凭证）、
房产证、契税证（契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的壹种税收，于
缴纳契税（非普通住宅契税为 3％。商业用房的契税为 3％）以后，纳税人会得
到契税证，凭借这个契税证才能够办理房产证）等合法手续。由此可见，乡产权
房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这且不是说乡产权房就不能
转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大
影响。⑤乡产权房的流通转让存于很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品
房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实且不是商品房。所以，法
律法规对商品房的关联规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商
品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得
到维护。如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于