江苏泗阳 广场西侧地块项目市场策略规划建议提报 113PPT 功夫堂.pptx

泗阳县城北商业广场西侧地块工程市场策略&规划建议提报
谨呈：江苏万佳置业
核心思路：客观认知市场，准确判断趋势。以商业价值最大化的定位思路，规划适宜的商业体量和业态。
价值要素：本案操作的前提是确定工程所在区域的地位，延伸价值，尤其是商业价值。本案处在城北文化新城的核心区域，处在未来城市东延的中轴线上，规划打造泗阳首个科技数码文化城，主要是以主题化商业的形态，形成泗阳乃至苏北的泛文化产业集合体。
市场时机：本案成功定位的关键是突破市场现状和商业现状。一方面，抓住泗阳老城商业升级改造的良好时机，确立主题；一方面，依据泗阳城市商业的开展和消费需求，定位业态。
集群文化产业，切割商业蓝海立足城北文化新城，整合文化产业，打造苏北“科技数码文化城〞。
写在前面
第一局部 宏观解读－城市属性与经济环境
第二局部 市场透视－泗阳房地产市场开展
第三局部 竞争博弈－住宅市场透视与个案
第四局部 商业扫描－商业现状与开展格局
第五局部 工程定位－地块优势与定位策略
第六局部 规划建议－物业规划与开发分期
目 录
第一局部 解读城市－了解城市属性、开展方向；研究宏观环境、经济开展对房地产市场的支撑力。
城市区域概况
城市经济开展
社会消费情况
城市规划
结论
分 目 录
泗阳地处苏北腹地，处于长三角经济圈、沿江经济圈和东陇海经济圈的交叉辐射区
泗阳县地处苏北腹地，位于宿迁市的东南部，东临淮安市淮阴区，南濒洪泽湖，北接沭阳县，西连宿城、宿豫两区，处于中国南北地理分界线〞秦岭——淮河〞与“黄金水道〞——京杭大运河的结点，位于长三角经济圈、沿江经济带和东陇海经济带的交叉辐射区，是中方公里，其中耕地面积998平方公里，水域面积420平方公里。
区位概况
，宿迁市排名第三位。
总人口94万，其中，，，，总人口全省排名第30位、全市第3位。泗阳县辖11个镇、5个乡：众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；泗阳农场、棉花原种场。
区划人口
泗阳交通便利，水陆空路网四通八达，融入沿海、沿江“四小时产业配套圈〞。
水路：京杭大运河贯东西，是经长江出海的水运通道。
公路：325、230省道和徐宿淮盐高速公路穿境而过，与京沪、宁连高速公路交汇。
铁路：新长铁路使泗阳与“亚欧大陆桥〞东桥头堡连云港及长江三角洲诸多开放城市相连。
飞机：县城向西85公里即达徐州观音国际机场，向东30公里连接京沪高速公路，向东北90公里便到连云港和白塔埠机场，向南至南京、上海。
交 通
泗阳经济增长快速稳健，人均GDP年年稳步提升，房地产处在快速开展期，宏观经济对房地产开展提供了有力支撑。
，增长速度突破新高，%，比照研究发现：泗阳近年经济都保持在11%以上的增长速度，且增长速度呈上升趋势，理论显示泗阳房地产业应处于高速开展期。
2006年泗阳县人均GDP到达8386元〔折合成美元为1048美元〕，%，比照研究发现：泗阳县房地产已步入快速速开展时期。
GDP与房地产关系
根底设施不断完善，房地产投资所占比例不断提高。
泗阳房地产开发企业已经扩展到30家左右，2006月，，%。
2005-2006年，泗阳县固定资产投资额及房地产投资额均以较快的速度增长，2006年，两者的增长率均到达了70%以上，由于根底设施的完善，投资环境的改善，泗阳县的招商引资也取得很大成功。
2006年全年共引进华威棉纺、豹子头服饰、上海纺织城、苏州纺织工业园、苏州高新电器照明产业城、欧洲工业园等亿元以上工程20个。
固定资产投资
消费品零售额迅猛增加，居民消费潜力稳步增加。
年度
消费品零售总额（单位：亿元）
同比年增长率
2003
17．03
11%
2004
14．42
%
2005
18．83
23．4%
2006

%
泗阳县社会消费品零售总额同比增长率逐年增加，居民购置力增强、将带动其他产业的开展。
，，，这除了反映泗阳是农业大县，也反映了农村人民的消费潜力。
社会消费力