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房地产运营基础知识培训
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➢ 何为 项目运营
投 入
一系列变换过程
产 出
人力、设备、
技术、资金、
信息，等等
有形产品、
无形服务，等
生产与运作活动
------研究企业运作系统的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。
项目运营的基本概念
运营是过程管理，不是目标管理
项目运营（POM）
会议管理（Ｃ）
阶段性成果管理（Ｑ）
知识管理（Ｋ）
进度管理（Ｔ）
收益动态跟踪体系
全成本管理体系
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房地产企业的项目运营体系
架构管理
资源配置
计划管理
运营监管
成本管理
投入控制
执行力管理
产出控制
价值链的基本活动（业务链）
项目决策
项目策划
设计管理
工程管理
销售管理
客户管理
价值链的支持活动（管理链）
价值链的外包活动（供应链）
产品定位
产品设计
产品生产
产出控制
价值链的基本活动（业务链）
策划外包
设计外包
工程外包
营销外包
组织管控
项目管理
外包管理
运营管理
职能管理
互为支持
业务链增效
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房地产企业的项目运营体系
项目运营的组织体系 -- 搭建 “有责 · 有序 · 有效”的管理金字塔
战略设计：战略规划与设计
战略梳理：明晰战略方向，及战略管理体系
组织管理：建立有效的管控模式及管控边界
权责体系：清晰的权责体系
运作程序：提升业务流程效率
操作指引：实现管理精细化
表格模板：实现标准化管理
HR管理体系：完善HR的战略性管理作用
绩效管理体系：建立绩效衡量体系
薪酬体系：完善的激励机制
有责
有序
有效
IT支持 协同信息平台
高效
战略与
经营目标
组织管控体系
集团管控模式
项目管理模式
组织职能
权责体系
项目运营体系
会议管理体系（C）
知识管理体系(K)
进度管
理（T）
阶段性成果管理（Q）
流程管理体系
流程
制度
指引
表单
模版
管理支持体系
薪酬体系
HR体系
绩效体系
支 撑
指 导
运营管理：建立对进度、关键工作成果的监控机制，保障项目运营效率，控制项目风险。
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项目运营体系模型
房地产企业的项目运营体系
示例
关键节点按期达标、阶段性成果项按要求编制并通过审批、对于重大决策事项采取会议决策体系把关。
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1）P-计划分级管理，逐级细分
2）D-三要素管理TQC：
关键节点控制(T) + 成果标准管理(Q) + 会议决策管理（C)
四要素管理PTQC：运营绩效管理（P)
3）C-过程检查、监控、调整
4）A-结果导向的节点考核驱动
项目计划管理方法
---- 通过计划管理，协同内外部资源，串联项目管理的所有要素，形成PDCA管理循环。
原有水平
新的水平
P
A
D
C
P
A
C
D
① P（Plan）——计划。包括方针和目标的确定以及活动计划的制定；
② D（DO）——执行。执行就是具体运作，实现计划中的内容；
③ C（Check）——检查。就是要总结执行计划的结果，分清对错，明确效果，找出问题；
④A（Act）——处理。对检查的结果进行处理，认可或否定。
PDCA循环
组织
保障
层次
分明
强协
同性
标准
统一
形成封闭的ＰＤＣＡ闭环
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项目计划分级体系
序号
分 级
定义阐述
1
总部关键节点计划
对项目运营产生决定性作用,且影响到整个公司经营活动的工作项,作为总部关键节点。
项目开发中在关键线路上主要工作项,作为项目关键节点。
2
项目主项计划
将项目在全程开发过程中不同阶段的工作以某种逻辑关系进行编排，以全面展示项目整体开发进程的工作项。
3
项目专项计划
指各专业根据主项计划编制的其专业线的职能计划，用于支撑主项计划的实现。
PDCA
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地产总部的关键节点
节点名称
节点性质
完成标志说明
节点设置导向
土地合同签订（或项目转让协议）
总部关键节点
合同签定
进度
报审修建性详细规划(报总规)