商业项目返租方案.docx

商业项目返租方案doc7(l)
返租方式
返租期限：3年或5年年回报：总房款的8%回报运算期：实际交付使用 期，如2002年2月28日交付使用，回报 期为2002年2月28日开始计。
进展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时刻，慧都公司一次性给付 16%的回报，之后 按月给付。或3年一次性给付24%的返租租金。
风险责任：不管租出与否，业主零风险，享受3年8%的年回报，进展商承 担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
甲乙双方：签定返租协议，明确双方权益义务关系乙方：交纳有关税费，累计 税率(营业税与房产税)%。并在 获得给付回报时扣除。
甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。乙方在返租期间不承担物业治 理费与空调费，招租的客户承担这些费用。而通过招商的品牌商家不承担，由商场 的项目治理公司承担。
开出极具诱惑力、促使力的优待条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的 方式对商场进行经营治理。
6、商场运营方案
按照商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商 形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保 所采取的返租方案顺利实施。为此，查找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要 前提及保证。那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案 为我们做出了可行性分析。
方案1
商家二、三楼整层租赁的方式进场经营
优点：1、幸免直截了当参与经营治理，幸免经营风险。
2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营治理体会。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。缺点：1、因为商
场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8%的返租租金持平或盈利较难把握。谈判
要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上 为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权益义务关系。
4、合同中列明租金的增长幅度及增长周期。
5、修理基金由投资小业主承担。
方案2由慧都公司牵头，聘请有实力有体会的商场运营公司或个人组织招租 招商进行商场的统一经营治理。
优点：1、具丰富的商场治理体会，体现专业化经营治理特色。
2、有一定的招租招商客户基础及渠道。
3、对二、三楼商铺的实现理想价位的销售产生重大阻碍。
4、充分体现商场的个性定位，树立市场形象，充分具备商场经营的条件。
5、提升慧都大厦的知名度，提升产品的附加值。
6、提升慧都大厦整体形象与品质，对写字楼的销售有一定的促动作用。缺 点：1、公司承担全部的经营治理风险，招租招商风险。
2、公司缺乏商场经营治理体会，提升商场经营的成本。
3、增加人力、物力、财力的投入，有关费用有所增加。
谈判要点：1、物业治理费最好由商场项目治理公司承担。
2、超出年回报8%的盈利部分进行分成，公司得70%,项目公司30%
3、商场经营治理所需人力物力财力哟由双方按比例承担，最好完全由项目公 司承担，公司承担低于小业主年回报8%的经营收入的全部缺失。
4、双方签订合作经营的协议，明确双方的权益义务关系。
方案1为最优方案，尽量找到有意向的商家通过租赁的方式进场经营，
规避不确