2010年3月潍坊中央生活城·开盘前营销策划执行方案.ppt

2010年3月
控城计
中央生活城·开盘前营销策划执行方案
Ⅲ、推广思路
Ⅳ、推广执行细案
Ⅱ、项目卖点价值梳理
Ⅰ、预期目标
Ⅰ
市场分析
纵观2010年下半年,对于众成地产而言是不寻常的一年,在这异军突起的潍坊房地市场,来自东营的众成地产如何在这个市场推广自己的品牌,抢占市场份额对于众成地产来说2010年下半年是极其关键的半年,也是最令人期待的半年。通过详实的市场调查和数据分析,众成人喊出了令人振奋的目标。。。。
前言
2010年销售合同额2个亿
回收资金1个亿
使命:打响品牌·完成预定指标·为后期做铺垫
问题:如何实现?
策略:势能热销引爆关注轰动市场
项目
位置
总建面(万方)
主力户型
现均价
配套
主要卖点
销售状况
帝景苑
胜利街、文化路东南角
35
98-162
3650
同本案
一线虞河景观、地段
全案1000多户,目前销售80%。
东方明珠
胜利街与文化路交叉口
10
148
3950
同本案
地段
全案600余户,2008年底开盘,售出近80%,
丹桂里
东风东街与新华路交叉口
21
160-200
3800
新华路商圈
首个中式高层社区,花园式酒店服务,戴德梁行物业顾问
一期500多户售磬入住,二期1000多户60-70%,三期规划中
佳利秀水
东风东街与鸢鸟路交叉口

80-165
3800
新华路商圈
虞河、地段
开盘一年,共5栋楼400余套,剩余不到100套,约75%
唐宁府
樱前街与北海路交叉口
23
84-138
3678
商业配套较好
新行政中心、第一太平戴维斯物业、智能化管理
全案销售70%。
玫瑰园
新华路与福寿街楼口西北角

70-170
4100
新华路商圈
巴里岛风情社区,高档建筑材料
全案1200户,2年已售60%,计划今年底结案
赋海世家
福寿街与金马路交叉口
30
120-203
3900
商业略差
高档社区,景观园林+有氧社区
一期400多户售磬入住,二期800多户50%,销售一年半,计划今年结案
水岸华庭
白浪河东侧
16
85-200
4000
白浪河、人民公园
潍柴集团、香港英皇管家、白浪河一线景观
全案1000多户,目前销售90%,剩余不足100套,2009年9月开盘
周边重点项目对比
Strengths优势分析
本项目位于胜利东街与文化路交汇处,地段繁华,交通便利;
社区园林设计国际名家打造,居住舒适度较高
本项目地处城市中央,房地产开发活跃地带,区域投资效应明显,升值潜力大;
周边教育医疗生活配套设施完善;
Weaknesses劣势分析
本项目产品形式选择余地较小;
本项目是开发商对外扩张的第一个大型项目,有些地方需要探索。
潍坊市民对开发商的品牌认知还不够,未达成一定的品牌影响力。
Opportunities机会分析
潍坊经济发展强劲,房地产市场需求旺盛;
国际品牌入驻,带动项目生活品质。
在周边项目中,本项目属于大盘。
Threats威胁分析
消费者渐趋理性,持币待购心理加强;
项目所处区域竞争比较激烈;
项目SWOT分析
项目对比分析小结:
通过以上周边重点项目的对比分析,可看出周边项目的销售均价在
3600-4100左右,并且此时价格已处于项目销售尾声阶段。再结合
本项目自身的优劣势和市场下半年的走势,建议在开盘热销阶段
(即2010年下半年)我们采用低开高走,持续增值的策略。先以一个
主流客户较能接受的价格抢占市场,吸引大家的关注度为开盘热销期间
造势,促进案场的销售。建议开盘前期2个月的市场均价为3850元/㎡。
目标难点
保质
保价
保速
现状:启动区有大量的多层、小高层户型。目前潍坊成熟片区(奎文区)内高档小区内多层、小高层实际成交价格大多在3600-4100元/平方米。
现状:目前奎文区周边各项目竞争比较激烈,本项目需要远远高于目前市场上销售速度,方能占有一席之地。
现状:众成地产及项目在潍坊的品牌知名度及美誉度尚未形成,众成地产需依赖中央生活城进行提升。项目营销需与区域营销相结合
销售额2个亿,回收资金1个亿
2010年底完成预定目标
奠定众成地产品牌
为辐射全国打下基础
VS
结论
通过对周边项目调研得来的数据和市场分析,并结合本项目的优劣势,可看出完成“2010年销售合同额2个亿,回收资金1个亿”,的预定目标还是具有一定的难度,但是如果我们能有计划性的分解目标,通过正确的营销策略,结合有效的市场宣传推广,分阶段的完成每个阶段的任务,我相信我们是可以完成预期的销售目标的。