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住房抵押
一、当前我国房地产业概述根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行的统计分析表明，人均GDP低于 300 美元的低收入仅为 20％；当人均
GDP 提高到 1000～1500 美元，经济步入中等发达国家行列时，
城市化进程加快，住宅业将会进入迅速发展阶段。这种发展规律在我国也得到了较完美的印证。据统计，截止2003 年底，随着
人均 GDP 首次超过 1000 美元，我国城市人口比例已从 1978 年的
％提升到 ％。
人均收入水平的提高和城市化进程的平稳推进，对我国经济的各 : .
个方面都产生了极大影响，房地产业飞速发展并迅速成长为国民经济的支柱产业。数据证明，从2001～2005 年的五年时间里，
我国的 GDP 从 亿元提高到 亿元，房地产投资
则从 亿元增加到 亿元。自 1999 年国家实施扩
大内需政策以来，出台了推动住房抵押贷款业务发展的相关政策，我国住房抵押贷款得以迅速发展，并成为各商业银行的重点发展业务。2003 年底我国个人住房抵押贷款余额已经达到
亿元，占个人消费贷款余额的 75％，占金融机构全部
贷款余额的 ％。我均对住房抵押贷款
的需求规模将达到每年 3000 亿元人民币，并且这一庞大的资金
一经沉淀就是 10～30 年。如果仍然继续依靠商业性住房贷款和
住房公积金贷款，将使商业银行的流动性问题日益突出。此外，尽管住房贷款的不良率相对较低，但数据表明其绝对数却在快速 : .
攀升。在此背景下，我们一方面应该尽快建立健全我国的住房金融体系，另一方面也要适时启动住房抵押贷款证券化，优化房地产金融结构，促进商业性住房贷款的良性发展。二、推行住房抵押贷款证券化的现实意义住房抵押贷款证券化（MBS）就是将缺乏流动性但其未来现金流可测的住房抵押贷款进行组合建库，以贷款库内资产所产生的现金流作为偿付基础，再由证券化专门机构购入，通过风险隔离、资产重组和信用增级，在资本市场上发行住房抵押贷款债券做结构性融资行为，并使住房抵押贷款的风险分散为由众多投资者承担的金融运作过程。该金融创新形式起源于 20 世纪七十年代的
美国，最初的目的是为了满足退伍军人与中低收入者的购房需求。基于强烈的政府支持背景，MBS 对调节美国住宅产业的结构
性需求与促进社会稳定起到了重要的作用，并逐渐为世界各国所 : .
效仿。推行MBS 可盘活大量长期性抵押贷款资产，对于我国房地产业和