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物业服务合同法
篇一：物业服务合同纠纷案例分析一、案情简述：
2010年1月11日北京某物业管理有
限公司（以下简称“某物业”）作为原告
向北京市丰台区人民法院起诉，要求被
告某小区业主王某支付2001年9月1日
2010年4月30日的物业费总计人民
币元，并支付违约金人民币元。原告诉称：
被告王某为我小区业主。2000年9
19日原告与被告签订了《物业管理协
议书》和《客户手册》，原告于签订协议
书的同时向被告提供物业管理服务。虽
然《物业管理协议书》中约定该协议的
有效期限从2000年9月19日起至2001
30日止，但在物业管理协议约定
的期限届满后原告一直履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上的物业管理关系。故请求被告支付其拖欠的物业费和违约金。
被告王某辩称：
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1、原告在2000年6月30日与开发
商签订《物业全权委托管理合同》时没
有取得相应的法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，原告非本小区的前期物业。
2、原告所主张的2001年9月1日
31 日的物业费已经超过
2007年
了普通诉讼时效，故请求判决驳回原告的诉讼请求。
3、原告物业服务不符合法律以及
中的约定，依据《合
同法》相关规定，因物业服务存在瑕疵的违约形态，故被告请求适当减少原告的物业管理费用。
4、原告所主张的违约金过高，没有书面合同作为依据。虽然《物业管理协议书》中约定日违约金为标的的千分之
2000年9月19日起
30 日止，其已经失效，
2001年
对原被告不再有拘束力，且其主张的违约金远远超过合同标的以及原告实际损
失的数倍，故原告不同意支付违约金。
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证据材料：
在审理过程中，原告提交了《物业
全权委托管理合同》、《物业管理协议
书》、《客户手册》、《北京物业管理资质
合格证书》、《物业费说明》、《北京市物
价局批复》、《北京邮政同城快件单据》
以及物业费公示、物业服务状况的照片
等。同时被告提交了证明物业服务质量
极差的照片数张,该小区其他业主对物业
服务质量不满的证人证言数张。
经法庭审理查明：
被告王某系该小区业主。房地产开
发商（甲方）与原告（乙方）签订《物
业全权委托管理合同》符合相关的法律、
法规和政策。并且经充分协商，系双方
当事人真是意思表示。故合同合法有效，
原告为该小区的前期物业。
《物业管理协议书》中约定，本物
业管理服务费收费标准暂定为：住宅每
建筑平方米3元/月，公建每建筑平方米
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批复。合同还约定本物业管理协议自
元 /每月，并且已经经过北京市物价局
2000 年 9 月 19 日起至 2001 年
30
日止。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。
结合被告房屋产权的建筑面积，被告的
管理综合费用为4090元/年，由被告按年
度向原告缴纳。每次缴纳物业管理综合同同时约定了被告未按期缴纳物业费的
费日期为每年
30 日至 9 月 4 日。
违约金为合同标的的千分之三/每日。在
审理中，被告王某以部分物业费已过诉
讼时效作为抗辩理由，原告主张其一直
进行催要，但被告王某未予认可。
二、判决结果：
本院认为，《物业全权委托管理合
同》系双方真实意思表示的结果且不违
反相关的法律和政策，当属有效。原告
受开发商的委托进行物业管理。被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。被告享受了原告的物业服务后，也
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应依相关规定及时缴纳物业管理费。原
告要求被告支付违约金的诉讼请求，因
双方之间并无约定，缺乏事实依据，本
院不予支持。因向人民法院请求保护追
索物业费的民事权利的诉讼时效期间为
两年，现原告提供的证据不足以证明其
在持续主张权利，故被告提出的原告起
诉超过诉讼时效期
间的意见，本院予以采信。被告提
出原告服务质量不到位等辩解，虽提供
照片等证据，但不足以证明其主张，故
对被告的辩解，本院不予采信。综上，
原告要求被告支付部分物业费的诉讼请
求，本院予以支持。依照《中华人民共
和国合同法》第一百零七条之规定，判
决日下：
一、被告于本判决生效后七日内给
付原告2007年9月1日至2010年4月
30日期间的物业管理费元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、案例分析：
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上述案例是未成立业主委员会的社
区中经常发生的典型案例。因该小区至
今没有成