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华曦大厦策划初案
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目 录
第一部份 市场剖析 1
一、2004年广州楼市概略 2
二、2005年广州楼市展望 4
三、2004年度东山区市场剖析 7
第二部份 项目定位 22
一、项目概略 23
二、SWOT剖析 25
三、目标客户定位 31
四、项目形象定位 37
五、价钱定位 39
第四部分 项目建议 39
一、项目规划建议 43
二、户外包装建议 43
三、售楼部包装 44
四、样板房包装 48
五、附带值建议 53
第五部分 营销推行部署 57
一、工程节点 58
二、整体推行策略 58
三、营销推行部署 60
四、营销花费估算 68
五、资本回笼计划 68
六、促销举措的运用 69
第一部份 市场剖析
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一、2004年广州楼市概略
(一) 2004年1-11月房子交易状况
面积单位：万平方米
十区
原八区
1
-11
1
-11
全市房子成交登
记面积
2
0
此中：预售商品房
2
二手房
全市房子成交登
记金额
此中：预售商品房
二手房
注：房子交易包含商品房交易和二手房子交易。
(二)
2004年1-11月商品房赞同预售和预售成交状况
由房管局宣布2004年1-11月各区商品房预售及成交状况可看到天河区的消化量大大高
于推出量，成交量是批出量差不多 2倍。这表示了市场先期的存货量获取进一步消化，另一
方面市场仍旧存在较大需求量，房地产市场处于供销两旺的状态。此中住所还是房地产的主
流产品，住所市场远景看好，老八区的旧宅市场成交量相同是批出量的 2倍，再一次表示了
住所市场消化能力特别强。
(三) 2004年1-11月各区一、二手住所成交均价状况
预售住所一手成交均价不停增加，比 2003年同期增加达 10%，与2004年上半年对比增加达
5%，2004年增加速度比昨年快，而二手成交均价增加相对较为安稳， 只有荔湾区升幅较大，与2003
年同比增幅达21%。而天河区的楼价不停上升，一手升幅最大，二手价钱相对安稳。
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(四)
住所市场交易状况
十区
原八区
1
-11
1
-11
全市住所成交登记
面积
1
此中：预售住所
二手住所
全市住所成交登记
金额
此中：预售住所
二手住所
2004年商品房预售允许证来看，原八区的商品房预售较昨年同期有减少的趋向，但十区的商
品房预售却较昨年同期大大增加。说明，广州跟着大广州的开发战略，花都区和番禺区的供给量
愈来愈多，旧城市中心的供给量相对减少，旧城中心供缺口将逐渐拉大。
从房子交易状况来看，原八区的商品房预售固然减少，但成交却有所增加，说明广州最近几年房
地产形式一片大好，原八区消化了过去大批的空置物业。
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从成交价钱状况来看，全市楼价奉上升的态势，全市的整体均价已达

5789元/㎡，此中楼价
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最高的是东山区

6689元/㎡，其次为天河区达

6666元/㎡，是老八区楼价中增幅最大达到

26%，
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越秀区格价同比却惊人地降落了

25%。
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(五)

小结
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2004年广州楼市整体销售畅旺。主要有以下三大特点：
第一，从利好要素看，今年上半年广州申亚成功，给广州楼市注入新的观点及利好元素。随
着非典要素的减退，居民购