世联：国内外超高层案例研究.ppt

国内外超高层案例研究世联研究案例[关键字]:国内外超高层、典型案例[案例简介]:对国内外超高层典型案例进行分析研究,包括发展历程、归类、出现条件、户型等[案例适用范围]:超高层建筑超高层分类酒店写字楼综合体居住性物业深圳罗湖俊园(万科)深圳擎天华庭深圳金域蓝湾(万科)……………很多CBD商务中心北京中央商务区上海陆家嘴深圳中心区北京中环世贸综合体住宅+酒店写字楼+公寓商业+写字楼+……项目区位条件、规模、城市特性及限制条件通过广泛深入的调查,世联对国内外居住性超高层(居住性住宅及度假性公寓)案例进行了研究国内香港/新加坡国外深圳:万科俊园万科金域蓝湾系列(深圳、珠海、福州)擎天华庭港立豪园世贸滨江系列(上海、福州、武汉)青岛东海路9号……………新加坡吉宝湾……澳大利亚黄金海岸SierraGrand迈阿密海岸线案例超高层住宅的发展背景国内超高层住宅发展的历程——以深圳为例,市场的成熟需经过漫长历程1998年深圳首个超高层住宅万科俊园2000年港丽豪园2002年擎天华庭2006年高容积率下的无奈产物金域蓝湾2008年逆市中的超高层顶级豪宅幸福里历程项目市场表现罗湖老区项目,,开发历程艰难,有过多次停工;销售表现一般,销售80%,但后续出现价格大幅下跌;项目整体没有取得成功,%。超高层豪宅的失败尝试福田中心区,,项目配套及装修号称“超六级”标准虽远离口岸,但是以港客为主要定位,且产品无竞争力;项目销售失败,三年的销售结果仅不到60%,不被市场认可;定位混乱的商住超高层高尚居住区景田的超高层塔楼,,从2002年到2005年,项目历经从纯住宅到商住定位的调整,拉长销售期;项目整体失败:小户型销售顺利,但主力的大户型滞销,且30层以上单位难以售出;红树林区域的高档住宅,容积率7,以高层为主力产品,2006年最后一期销售2栋超高层以消化容积率,项目销售顺利以港客和本地精英人士为主,销售价格比普通高层产品无优势地王商圈内的核心地块,华润借万象城之势,开发3栋超高层顶级公寓,强势登场预计2008年下半年销售,定价偏谨慎三期均价17000元/㎡开盘均价7600元/㎡开盘均价约15000元/㎡均价约12000元/㎡正式定价未对外公布超高层出现的城市背景——经济发展与高度城市化的产物城市土地市场特征:地价居高不下城市重要区域土地极度稀缺城市化率发展阶段:初期阶段:城市化水平<30%;加速阶段:城市化水平30%~65%;后期阶段:城市化水平>65%;随着中国城市化的进程加快,经济的持续快速发展,超高层的住宅开始在各大城市涌现,一些二线城市也开始出现此类产品形式现象城市GDP(亿元)%%%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山3558-福州--青岛3700-………………超高层出现的价值特征超高层项目价值特征房产售价远高于建造成本:超高层住宅建安成本3000-3500元/㎡提高容积率又可摊薄高地价建安成本3000元/㎡超高层住宅客户群体的特性超高层的心理安全感高公摊高物业管理费客户心理优势客户心理劣势唯我独尊的感受开阔的景观视野便利的城区生活条件客户群体为视野开阔的财富阶层早期以香港或海外客户为主,集中于少数一线城市早期客户发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士当前客户客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅超高层住宅发展的价值要点总结宏观因素KPI城市GDP城市经济发达,GDP总量达到一定规模城市化率城市化率高,已经进入或将要进入后期阶段(超过65%)实现售价至少实现超过10000元/㎡的销售均价,远超建安成本客户群体本地视野开阔的财富阶层,或能吸引国际化生活人士