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浅析土地增值税清算的方式
摘要：土地增值税是房地产开发企业的要紧税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润阻碍较大，故增强对土地增值税清算的规画就更显重要。该文要紧分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除本钱的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算方法。
关键词：税收治理土地增值税清算方式
土地增值税是对有偿转让国有土地利用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负组成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润阻碍较大，是房地产开发企业的要紧税种之〜，因此对其进行规画是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采纳扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。
计算公式为:土地增值税税额=增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确信的。最低税率为30%,最高税率为60%,其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50%的部份，税率为30%等等。
由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部份适用税率就越高。
为了幸免高税负，企业必需想方设法地降低增值额，从而降低增值率,幸免适用高税率。现从以下几个方面论述清算的具体方式。
1明白得土地增值税自行清算和要求清算的界定
(1)纳税人符合以下条件之一的，应自行进行土地增值税的清算:①房地产开发项目全数完工、完成销售的；②整体转让未完工决算房地产开发项目的；③直接转让土地利用权的。
(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已完工验收的房地产开发项目，己转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积己经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、打算单列市)税务机关规定的其他情形。
对前款所列第③项情形，应在办理注销记录前进行土地增值税清算。
2正确确信清算计税单位
房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：关于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应别离计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、本钱、费用。
3认真审核销售收入的真实性
企业应依照销售发票、销售合同（含房管部门网上备案记录资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售
明细表：对销售面积与项目可售面积的数据不同进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情形进行查对；对销售价钱进行评估时，审核其真实性。
4认真审核计税的扣除项目
（1）依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》［国税发（2006）187号］第四条第一款规定：“扣除取得土地利用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合