房地产开发商拿地地十六种模式.doc

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房地产开发商拿地的十六种模式
2014-02-28 一方静土
序号
拿地方式
      评述
1
招、拍、挂
    最规X的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税本钱，没有任何争议。
    问题1：土地闲置费问题。〔国税函【2010】220号、国税发【2009】31号〕
    问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号〔一级开发情况下出现的问题〕
    问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否如此，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。
    问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。
    思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？
    问题5：以地补路问题。某某某某市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入本钱。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通〕
2  
 
不是招、拍、挂，创造招、拍、挂〔操纵政府〕  
 
    例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。
    第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税〔国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件〕不征税，土地增值税〔《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税〔国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇〕
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    第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。
    第三步，如果该国有企业要房子，不要地，如此地产企业保存分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。
    总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。
3  
 
购置转让土地〔项目〕
买方：直接按照支出款项作为本钱费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。
卖方：涉与税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉与法律问题，第五，实质重于形式〔国税函【2007】645号〕。
注意问题：  
〔一〕、差额征收营业税〔财税【2003】16号〕2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？〔国税函【2005】83号，但局部省明确表示不允许，例如：大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号〕3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？
〔二〕卖地的土地增值税
1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？〔国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除〕？2、生地变熟地的扣除项目〔国税函【1995】