房地产行业时代愿景启航愿景时代.docx

房地产行业深度研究报告｜
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这是一篇聚焦老旧小区更新改造的行业深度研究，也是一篇拿一家公司作为典型案例分析的研究。只选一家公司，是因为没有其他公司可选。在传统房地产的拆建营造领域， 企业数量众多，但在改造更新领域，专注于此的公司则几乎没有。虽然很多公司参与旧改， 但其做法主要仍是拆迁和新建。
2021 年下半年，被各类权威媒体关注最多、点赞较多的房地产类企业，并不是我们耳熟能详的某家开发企业，而是愿景集团。中央和地方政府在房地产领域视察较多的，并不是某家开发企业，甚至也不是某家物业管理公司，而是愿景集团。愿景集团在主页是这么介绍的：“愿景集团聚焦存量住宅领域，通过资产投资，更新改造与社区运营提升物业品质和价值，构建宜居、美好社区。愿景集团致力于成为领先的‘美好社区运营商’，提供宜居、美好社区空间和社区运营服务。”
当然，我们首先要来了解老旧小区改造更新的时代背景和政策环境。
▍ 房地产需要重新定义
房地产不是夕阳产业
人均住房面积不断提升，大拆大建的时代变得不再迫切，商品房的开发规模可能就此迎来拐点。
但房地产行业不会是一个夕阳产业。居民对美好居住的需求远未得到满足——这种需求主要并不表现为搬迁的需求，而表现为本地居住空间品质提升的需求。对一些新建小区，
这主要表现为物业管理服务品质提升的诉求不断。对存量老旧小区，改造更新的需求则更为急迫。
图 1：开发行业规模见顶（销售额：亿元） 图 2：物业管理服务市场规模快速成长（亿元）

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资料来源：Wind，预测 资料来源：Wind，预测
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老旧小区不能一拆了事
我们认为，针对老旧小区，主要有保护更新、优化改造和拆除重建三种方式。在过去20 年的商品化开发浪潮中，由于拆建模式已经探索出非常成熟的盈利模式，投资见效快， 故而很多地方已经实现了“应拆尽拆”，真正可供大规模拆迁的区域越来越少。
实际上，拆建模式不是万能药。过度拆建可能留不住城市的记忆，也可能导致城市面貌千篇一律，还会产生大量居民的异地搬迁，在居民就业和生活方面带来长期的挑战，还有可能因为拆迁安置等因素造成社会财富分化。在过去二十年，过分强调拆建，忽视改造更新的结果，导致老旧小区的改造更新已经成为房地产领域最迫切需要满足的需求。
表 1：《深圳市城市更新办法》中定义的三类更新方式
综合整治类城市更新 功能改变类城市更新 拆除重建类城市更新
城市更新单元内土地使用权期限届满之
前，需要收回的，由市规划国土主管部门
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主要内容
实施规范
处理方案
主要包括改善消防设施、改善基础设施和
公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能
综合整治类城市更新的相关技术规范由有关主管部门组织拟订，报市政府批准后执行。
综合整治类更新项目的费用由所在区政府、权利人或者其他相关人共同承担，费用承担比例由各方协商确定。
改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限， 保留建筑物的原主体结构。
功能改变类更新项目应当符合产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。
市规划国土主管部门批准功能改变的，应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同；土地使用权人按照相关规定缴纳地价。功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申请人补缴地价后按照规定予以补足。
依法收回土地使用权