桂平兴宁商城招商策划方案.docx

商城招商策划方案
目 录
一、 项目概况
二、 市场环境分析三、 项目SWTO 分析四、 项目定位
五、 招商方式及管理运营策略六、 整合推广策略
七、 招商进度按排八、 结束语
一、 项目概况
1、地理位置
兴宁商城位于桂平市新天地步行街与桂南路交汇处，靠近一农贸，坐拥桂南路、桂贵路、人民路三大客源。
2、商业氛围
新天地步行街是 06 年兴建起来的新型商业步行街，这里是新旧商业区的结合地带，在步行街内聚集了众多服装专卖店、超市、药店、饮食、大型网吧等业态，开业之初，即吸引了大批市民特别是青年学生的目光。
3、商场规模 F1：1500 ㎡ F2：2000 ㎡ F3：2000 ㎡
二、 商业环境分析
1、政策、宏观经济环境
桂平市是中国县级优秀旅游城市，城区人口 20 多万，享受着“中国——东盟自由贸易区”、泛珠三角区启动建设以及贵港建设“玉贵走廊”等的优惠政策，随着市的经济实力不断壮大，且速度快，城区商业环境有了长足的发展。
2、城市商业环境
桂平市的商业经过多年的发展，逐步形成了以桂贵路、桂南路和人民路为核心的商业格局，目前仍以沿街商铺经营为主，整个城市商业还处于街区式的经营环境，但近两年来，随着商业地产的发展，桂平的商业格局有聚集的趋势，其中的主力店对商圈的聚集起了的磁石作用，近年来先后出现了新天地步行街、桂平商厦、宏辉商厦、桂平商都等较现代的商住楼盘，经过一定时间的经营，有些市场取得了较快的发展，但也有些惨淡经营，举步维艰。可以预测，今后两年，桂平市还将出现较多的商业楼盘，，商业配套设施将越来越完善，将吸引更多的主力店进驻，并且商场将向专业化发展。
3、项目竞争环境
名称
比较项目
新天地步行街
桂平商厦
桂平商都
宏辉商厦
占地面积
20000 多㎡
约 3000㎡
10．7 亩
5000 多㎡
地段
背靠人民路，连接桂南路与桂贵路
桂南中路，距离步行街约
800M。
桂南中路
桂南中路与桂平商厦相连。
物业配套
大型停车场、两条
规划路、一条百米步行街，有购物手
前有广场，50米沿街商铺
停车场、中庭步行街
地下停车场、电梯、内街广场
近年来，桂平的商业地产发展迅速，由于大多数楼盘以商住结合的形式呈现，桂平的商业市场也如“雨后春笋”般涌现，但对于一个只有 20 多万人口的四级城市来说，呈现出了“消化不良”的症状。以下是项目周边商业市场的比较：
扶电梯。
经营方式
沿街商铺、独立经营
一层沿街商铺、二层小商
铺，独立经营
一层沿街商铺、二层小商
铺，独立经营
未定
业态组合
服装、超市、药店、精品店、粉店、茶叶专卖、书店等
一层服装专卖店、鞋店、书店、理发店
等
一层诊所、理发店等，二层旅游产品
未定
经营档次
中高
中高
中低
未定
经营环境
好
较好
一般
一般
消费群体
15 — 25 岁的年轻
人、初高中学生
中青年居多
还未开业
还未开业
由以上比较分析可知，项目的竞争是比较激烈的，四个项目全部集中于桂南路，且都相聚不远，经营压力可想而知。但兴宁商城自有自己的优势，它所在的步行街，规模大，入市早，已形成了较为固定的消费群。
4、居民消费情况
桂平市目前还是一个县级旅游城市，市区人口仅 20 多万，且居民
的月收入普遍低于 1500 以下，相对来说，稳定的消费群体有限，并
且居民的购买力较弱，在接受调查的居民中月消费支出预算在 100 元以下的占约四成，101—300 元的占约一半。近年来桂平市经济发展迅速，人们生活水平有了很大提高，但生活仍处于满足衣食住行后的起步阶段，大部分居民的消费相对保守，储蓄与小孩的教育生活费用占绝大部分。但大部分年轻人的消费观念较超前，且负担轻，有多少花多少，不乏超前消费顾客。而大部分学生属于知识文化人群，他们
的消费观念是比较超前的，大部分家长都比较宠爱小孩，他们具有相当的消费能力，且他们消费带有一定的盲目性，看见什么喜欢就买什么，呈现“你有我也要有，我要比你的好！”的心理。
总结：
一、 新天地步行街的的顾客以 15—25 岁年轻人居多，其中又以初高中学生为主——项目的目标群体适宜定位为青年人，以初高中学生为主。
二、 桂平市民消费能力不高，但青年人特别是学生消费能力强——项目的经营商品主要以中低档适宜学生消费为主。
三、 桂平市商业市场