龙湖香醍漫步营销报告.ppt

Part 1
Part 2
Part 3
第一部分红海扫描
市场、客群、产品
Market,
Consumer and Products
第二部分开创蓝海
整合营销策略
The Strategy of the Conformity Marketing
第三部分蓝海战略
营销战术
The Marketing Strategy
传播计划
The Promotion Plan
销售执行
The Marketing Plan
市场、客群、产品
Consumer and Products

红海扫描
宏观市场
Macro-market
2003年国土资源部对别墅用地叫停
政策层面(Policies)
2005年政府出台一系列政策限制别墅开发
2006年别墅用地全面叫停止, 限外令
北京别墅产品未来放量呈减少趋势。
政策面没有起到抑制低密度住宅价格的作用,
反而刺激拉动市场需求。
明抑暗扬\推波助澜
2004
2005
2006
合计
地块数
面积(公顷)
地块数
面积(公顷)
地块数
面积(公顷)
昌平
27


朝阳
7

2


海淀
12

3


顺义
10

2


房山
3


怀柔
4

2


通州
3

2


丰台
1


延庆
1


门头沟
2


大兴
1


密云
1


合计
71

7

5


数据来源城市地图
土地层面(LAND)
令行禁止\收效显著
别墅市场的土地供应紧缺,客观上为别墅产品的溢价提供了机会与可能。
土地供应趋势图表
由于市场早期低密度集中土地供应+ 低密度产品销售速度普遍较慢,短期内低密度产品竞争仍然非常激烈。
04-06年独栋别墅销售趋势数据
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市场供给与销售层面(Supply and Sales)
销售面积呈快速高幅递增
04-06年独栋别墅销售趋势数据
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成交金额在05年后增幅提速呈现质变