土地评估市场法模板范例范例参考.docx

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土地评估市场法模板范例范例参考
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一、市场比较法与估价过程
依据《城镇土地估价规程》以及估价对象的详细条件、用地性质及估价目的，联合估价师采集的有市场法模板范例范例参考
相邻土地利用
状况
工程地质条件 无不良地质

无不良地质

无不良地质

无不良地质
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编制比较要素条件指数表各要素条件指数确立说明以下：
交易状况
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估价对象和事例均为正常买卖，为完整市场价钱，所以取事例修正系数为
100。
交易时间指数确实定
因为估价对象与各事例交易日期分别为 2005年10月至12月之间，在这三
个月里澳头镇土地交易价钱基本没有太大的变化，则各事例修正指数为 100。
交易方式
估价对象和事例均为市场价钱，所以取事例修正系数为100。
土地节余使用限期
商住用地法定最超出让年限为70年，采纳年限修正法（土地折现率取6%）以最超出让年限为100，分别求出估价对象和各事例节余使用年限修正系数。
1-1/(1+r) n
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年期修正系数 =
1-1/(1+r)
此中，r：土地复原利率
：宗地节余使用年限
：法定最超出让年限
土地用途

m
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以估价对象用途商住为100，因为比较事例和估价对象一致，为商住用途，修正系数为100。
（6）地点修正指数确实定
估价对象与各事例均在澳头镇内， 采纳所处澳头镇建成区地点进行修正， 分
为差、较差、一般、较好、好五个级别。以估价对象地点状况为100，每升一个级别增添3%，每降落一个级别减少3%。
（7）距市中心距离
（8）地区繁荣程度
（9）家产齐集程度（或社区成熟度）
居住社区成熟度依据四周居住小区的齐集程度分为差、较差、一般、较好和气五个等级，以待估宗地社区成熟度指数为100，每上涨一个级别，指数增添3%，每降落一个级别，指数减少3%；
（10）交通条件
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按所临道路等级分为差、较差、一般、较好、好五个等级，每相差一个级别，系数降落或上涨2%
（11）基础设备完美度
设定待估宗地基础设备（三通一平）指数为100，事例宗地基础设备与待估宗地基础设备对比，每增添或减少“一通”或“一平”，则指数上涨或降落1%；
因为估价对象和各事例基础设备同样， 均为“三通一平”，修正系数为100。
（12）公共设备配套
将公共设备配套依据配套设备的完美程度和距离远近，分为差、较差、一般、较好和气五个等级，以待估宗地公共设备配套条件为100，每上涨或降落一个等级，则指数上涨或降落2%；
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