汝城商业步行街业态分析及项目概念规划报告.doc

汝城商业步行街
业态分析及项目概念规划报告
HDCE
凯黄资浩
第一章:项目环境研究
第一节:汝城总体概况简述
第二节:商用物业的结构和特征
(一)城市的商业物业结构
(二)汝城的商业结构概述
第三节:汝城商业经营业态分析
(一) 汝城主要商业街道概况
(二)突出个案分析
(三)汝城商业主体街道总体业态分析
第四节:商业现状研判结论及本案策略性规划原则
第二章:项目背景及概念定位阐释
第一节:项目区位解析
第二节:项目操作背景概述
第三节:项目概念定位阐析
第三章:项目规划及项目商业业态阐释
第一节:项目发展规划总思路
(一)项目地盘解析
(二)本案规划策略
(三)规划设计的要点
(四)建筑设计要点建议
(五)户型及面积设计的建议
(六)环境、景观的建议
(七)工程管线、道路交通的规划建议
(八)物业管理、社区服务要点
(九)装修设计建议
第二节:总规概述
第三节:商业产品规划示意
第四节:人流导向及动线设计
第五节:业态规划
粗规划
细规划
精规划
第一章:项目环境研究
第一节:汝城总体概况简述
,其中县城人口4万人左右
做为国家重点扶贫县,经济体量相对较低,地区生产总值在30亿元左右,但经济增长速度快、潜力大
城镇与农村经济生产能力与家庭收入两级化严重
汝城地处三省中心、三城边缘,其经济环境具有典型的“自己自足”特征
汝城县现以省道S324和国道G108为主要对外道路,呈东西向、南北向穿境而过。受交通环境影响,汝城县对周边乡镇具有一定程度的商业辐射能力
2013年,汝城将实现高速公路过境(现已开工建设),高速公路的架通无疑是汝城腾飞的机遇,城(镇)市经济将得以较显著的进步,但对农村经济提升影响力有限,汝城的城镇与乡村两极分化仍然严重,仅能在一定程度上得到缓解,但农村经济的些微发展,也将对整个县城经济提供重大推动力
经前期市场研判,汝城的商业规模略为落后于其城市经济规模,在未来对其商业规模提升有一定量的需求,特别是城中区域,以满足购物需求的商业将成为主力商业需求
第二节:商用物业的结构和特征
(一)城市的商业物业结构
人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房,商用物业的功能多样化,既有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。由于商用物业的多样化特点,使物业的分类也有多样化的特点,主要城市商业类型及汝城示例如下——
分类方法
种类
汝城举例
按市场形式分类
大型商厦
无
专业市场
庐阳大市场
集中化商业街
西正街通讯一条街
兴隆、华隆步行街
北正街、文化路、新建路核心购物区域
社区商业
丽景名苑
按物业用途分类
购物中心
新和兴商业超市
小区配套商铺
丽景名苑
专业市场
庐阳大市场
批发及商贸中心
兴和市场
餐馆及美食广场
滨河西路夜宵广场
按建筑特征分类
商业大厦
无
住宅区商铺
阳光丽苑
临街商铺
各个街道(东西南北街)
步行街
兴隆、华隆步行街
地下商城
按经营方式分类
统一经营物业
无
分散经营物业
汝城目前主要商业现状
(二)汝城的商业结构概述
根据上图举例内容可以看出,汝城现状商业组成较为简单——
首先,缺少大型商场/商厦型商业结构
其次,城区临路部分几乎“全面开花”,均有街铺形态的商业物业存在,其中优质商业集中在城中版块的核心区域
第三,庐阳大市场作为专业类市场在汝城商业结构中可谓一枝奇葩
第四,市场自然形成集中化商业街,并已初具规模,例如西正街
此外,从上文中的汝城商业形态举例示范中还可以看出,在汝城三大主要版块中,城中区版块为主要商业核心区,满足整体区域的购物功能,庐阳大市场版块以专业市场为支撑,形成的相关配套性商业以及周边区域的餐饮/休闲型商业,而濂溪广场版块则主要以满足家庭生活配套的便利型/休闲娱乐型商业为主,辅之少量的满足家庭功能型商业形态。
在本案中,主要针对城中区版块进行深入性研究。
第三节:汝城商业经营业态分析
(一)汝城主要商业街道概况
【北正街】
1)概述
北正街是汝城的一条主要街道,整个商业街以北正街为核心。北正街商业街共有商户60家,总经营使用面积约2400平米,基本为商住楼,一层为商业,二层以上基本为住宅,商业分布除中型服装超市、超市百货之外,绝大部分是立足于居民消费的服装店、日用百货、餐饮等,涉及商业业态12种。
北正街是汝城人流集中之地,其旺盛的人气也带动了周边的商业,街铺的租金水平也属于汝城临街商铺租金的最高水平。汝城最大的综合超市——新和兴超市吸引了大部分的人流。
北正街商业街业态比例图
2)业态