园区招商引资协议条款探析.docx

园区招商引资协议条款探析.docx园区招商引资协议条款探析
招商引资是各级政府发展地方经济的重要途径，招商引资协议是固化招商引资成果、明确投资方与政府方权利义务及法律关系的重要形式。根据实际需要，招商引资协议可能由一方政府、园区管委会或承担区域整体开发和产业集游公司转让未取得土地使用权的土地，因此《天星片区投资开发协议》无效。
一些地方政府、平台公司为了避免招商引资协议被认定无效，将招商引资协议的名称变为“招商服务协议”“勾地协议”，在协议内容中约定由政府方履行拿地协助义务，如“协调国土部门出让土地”“协调相关部门返还出让金或以其他方式变相补偿”“协调交付土地”等内容。笔者认为，采取此方式利弊明显：一方面，招商引资协议的签署方由供地主体转为协调国土部门供地的服务方，协议的内容由定向供地转为申请“招拍挂”拿地前的准备工作，可以部分解决因协议签署主体不适格引起协议无效的问题，前述观
点在重庆市部分地方法院也曾得到认可 （（ 2017）渝 0110 民初 1177 号判决）；但另一方面，对投资方而言，无法锁定挂牌指标、挂牌时间、交地条件、土
地成本的招商引资协议可能缺乏吸引力。基于此，招商引资协议的政府方，更需要结合项目当地的政策规定，提出合法合规，又足以实现招商目的的方案，方能吸引心仪的投资方。
二、定向供地及设置前置条件
《物权法》第一百三十七条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《重庆市人民政府关于印发重庆市经营性国有土地使用权公开交易办
法的通知》第十一条规定，土地使用权交易应当采取招标、拍卖或挂牌的方
式公开交易。
招商引资协议中承诺定向供地的条款，往往包含要求政府方承诺将投资
方作为拟招商项目唯一的投资方，并承诺按投资方提出的用地条件、交地时
间、交地标准交付土地，其与建设用地使用权法定出让程序需公开、公平的
基本原则相悖。检索案例显示， 2017 年后最高法及重庆市案例对定向供地条
款的认定较为统一，均认为该条款无效。在现行法律框架下，投资方即便已
经通过招商引资协议与政府方达成了“勾地”意向，也必须在“招拍挂”程序中打败潜在竞争对手后才能合法拿地。
关于认定定向供地条款效力的案例裁判要旨：
【（ 2017）最高法民终 131 号】
本案双方通过《开发协议书》对投资开发渔乐湖生态园项目进行约定，系真实意思表示。但其中所涉 500 亩土地系国有规划建设用地，依法应以招标、拍卖等公开竞价的方式出让。胶东办事处和志华公司在依法进行公开挂牌程序之前，即在《开发协议书》中约定将 500 亩土地挂牌出让给志华公司，并约定了每亩 25 万元的出让价格以及超出约定价格部分的分配比例，有违公开竞价的规定，且损害了国家利益和社会公共利益。
为了锁定目标土地，投资方除要求在招商引资协议中体现定向供地的内容外，还可能要求政府方协调在目标土地公开出让的条件中增设门槛，以尽可能增加投资方在“招拍挂”程序中的竞争优势。一般而言，对于规划用以集中打造的园区项目，当地政府在审查用地意向时，会要求潜在投资方提供满意的设计方案，并将满足设