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非财务人员财务税收知识培训
培训内容
相关税收基础知识
房地产企业涉及税种介绍
其他重点关注事项
第一部分相关税收基础知识
一、税法的定义
税法是国家制定的用以调整国家与纳税人之间在征纳税方面的权利及义务关系的法律的总称。
税收特征:强制性、无偿性、固定性
第一部分相关税收基础知识
二、税法的分类
按征收对象的不同,分为以下四种:
1、对流转额课税的税法。如:增值税、营业税、消费税、关税等;
2、对所得额课税的税法。如:企业所得税、个人所得税等;
3、对财产、行为课税的税法。如:房产税、印花税等;
4、对自然资源课税的税法。如:资源税、城镇土地使用税等;
第一部分相关税收基础知识
三、税率
1、比例税率:如营业税、企业所得税等;
2、超额累进税率:个人所得税;
3、超率累进税率:土地增值税;
3、定额税率;城镇土地使用税、车船税等
第二部分房地产企业涉及税种介绍
一、契税
(一)定义:
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。
(二)具体征税范围:
国有土地使用权出让;土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;房屋买卖。
(三)税率:
重庆市契税法定税率统一为3%
(四)纳税地点:
在土地、房屋所在地的地方税务机关缴纳。
契税
(五)具体计算方式:
1、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益
通过招拍挂方式取得的土地,以协议方式出让,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。
应纳税额=成交价格×3%
契税
2、商品房买卖契税
《渝地税发〔2010〕32号》对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
《财税[2010]13号》对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
《渝地税发〔2011〕80号》对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。
应纳税额=计税依据×3% /11>.5%/1%
二、城镇土地使用税
(一)定义:
城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
(二)具体征税范围:
包括城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。
(三)税率:
重庆市城镇土地使用税应税土地的等级分为八级,每平方米年税额标准根据土地等级的不同而不同,最高税额是20元/平米,;
城镇土地使用税
(四)具体缴纳规定:
1、财税[2006]186号《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》;以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地交付的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额

城镇土地使用税
2、渝地税发[2003]301号《重庆市地方税务局关于房产税城镇土地使用税有关政策问题的通知》
对开发小区内的道路、绿化用地,经区县地税局审定后可暂不征收城镇土地使用税。
应纳税额=(计税土地面积-经审定可扣除的绿化道路面积-已销售办证分割的土地面积)×适用税额
(五)纳税地点
纳税人应于征收期内,向土地所在地的地方税务机关申报缴纳城镇土地使用税
三、营业税及附加
(一)营业税定义
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。
(二)税率
营业税一般以营业额作额为计税依据,按行业设计税目税率。
建筑业(建筑、安装、修缮装饰及其他工程作业),税率3%;
销售不动产(销售建筑物及土地附着物),税率5%;
(三)税额计算
应纳税额=计税依据×税率
营业税及附加
(四)纳税地点
1、纳税人提供应税劳务应向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税;
2、纳税人转让无形资产应向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税;
3、纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
营业税及附加
附加税
:是我国为了加强城市的维护建设,扩大