永康时代城营销推广策略.doc

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目录
第一局部工程根本情况解析………………………………………2
第二局部工程推广主题解析………………………………………11
第三局部工程营销推广策略………………………………………13
第四局部工程价格策Weakness)：
◆ 工程单价、总价都较高，客户层面受到较大局限。
◆ 工程地处分宜县区“城郊〞结合带，虽环境较之中心地带好，但相对地理位置较偏，不如城市中心区域生活方便。
时机点(Opportunity)：
目前分宜县房地产市场正处于上升阶段，房价节节攀高，这对于本工程来讲是个利好消息。
目前分宜县高尚豪华住宅即高品质住宅市场供应量缺乏，有众多市民反映“好房不多〞，应此而生的永康-时代城当会受到市场的青睐。
威胁点(Threat)：
◆ 本地房地产市场开发总量与市场消化能力有一定反差，对工程营销间接形成压力。
◆ 本地竞争楼盘庆云山庄·紫南阁相对价格较低，对工程形成较大的价格上的压力。
◆ 碧玉花园推出的别墅作为公寓替代产品，以与本工程同等价位甚至更低的推向市场，给本工程带来较大的推广压力。
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三、主要竞争因素分析
周边大盘是本工程的主要竞争对手，主要是城市中心南部区域的一批高素质楼盘，如庆云山庄·紫南阁、碧玉花园等工程，这些工程都由小高层住宅和别墅组成，其高价单位与永康-时代城的均价预期还低一档次，对本工程形成相当冲击。
优势：
◆ 大盘开发、单位综合本钱相对较低、易于造势、社区规划理念先进、环艺绿化营造空间大、区内配套设施齐备。
◆ 拥有良好自然景观同时又兼具都市繁华。
◆ 户型多元化，选择性较强。
◆ 目前在大盘优势尚未完全突显时，推盘价格有相当竞争力、以绝对优势吸引了消费者的关注；而在后期有了一定市场认可度及环境、配套形象后，则可对价格提升形成强力支撑
◆ 交通便捷，出入顺畅。
劣势：
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◆ 周边缺乏齐全的生活配套设施，由于生活配套建立的不可确定性，业主短期生活便利程度受到一定影响。
◆ 业主构成多元化，高尚精致生活气氛难以真正形成。
◆ 容积率相对较高。
◆ 开发规模大，建立周期长，不可预知性以及建立污染较多。
第二局部 工程推广主题解析
一、工程推广主题解析
1、工程推广主题：
工程的推广主题依据市场调查分析，并结合工程区位、环境优势，紧邻湘江河、傍自然山体，其不可多得的山水景观为本工程最大卖点。同时在此根底上又将之升华，与产品市场形象定位“繁华都市高品质生态人文社区〞相契合，充分表达现代住宅改变生活方式的功能，提出“尊贵〞的概念。从而推出“山水之畔 尊贵之居〞的主题。
2、推广主题依据：
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对永康-时代城工程而言，其优越的依山傍水自然景观为其区别于目前分宜县其他众多的在售楼盘的最大卖点，即工程的差异性。即使*些楼盘具备山景或水景，但二者兼具的不多。作为工程的差异化最大特征，定当着力推向市场。同时，针对市场上目前将山水作为主卖点的众多“同质化〞楼盘，本工程在推向市场时，如果单纯沿用这一招，极有可能被淹没在众多的“生态景观〞楼盘中；在推出永康-时代城楼盘时，欲引起市场广泛的关注，给人眼前一亮的感觉，本工程要在分宜县做出品牌、做出特色，乃至到达一个高度，必须在楼盘推广手法上另外有所突破，才能在市场上引起震撼；根据对目标客户的调研，现在分宜县民在置业时，在环境景观方面的需要居于其次，关注更多的而是户型、朝向及住宅的彰显功能。我们从工程本身质素着手，除却山水，又将楼盘超前的建筑规划、尽善的物业效劳、优越的地理位置、人性化的园林规划等这一综合素质推向市场。
第三局部 工程的营销推广策略
一、原 则
高调入市，集中优势，在短时间内通过小众传媒和媒体炒怍成为楼市热点，引起社会舆论，提高工程和企业的知名度，促进物业的销售。
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二、战略战术
策略一：营销中心现场展示
【目的】
营销中心作为销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。因此，营销中心的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处除具备硬件〔如模型、效果图、楼书等印刷资料〕资料外，还应该有一批高素质、专业的销售人员。
【手段】
售楼书：专业的售楼资料。设计风格应与其高档的定位相一致，内容全面、制作精良。
效果图：工程总体布局、建筑风格等重要内容的预示。
手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装楼书等资料用。
展板：售楼处悬挂资料，全面介绍公司及楼宇的信息，并起到销售现场的装饰作用。
影视资料：从视觉方面传递公司和楼盘形象。
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功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签约