益阳市房地产市场现状调研.docx

益阳市房地产市场现状调研.docx益阳市房地产市场现状调研
近年来，益阳市住房产业健康、稳定、持续快速发展，取得了可喜的成绩，房地产开发蓬勃发展，每年成交量都不断刷新和放大，其中也存在着一些问题。本文从五个方面着手对益阳市商品住房市场的现状进行分析。
一、益阳市住房市场环境批区域中心城市。这是湖南站在新的历史起点上的理性选择，也是益阳后发赶超，实现跨越式发展面临的历史性新机遇。
益阳市是离长株潭最近的一个城市。 长株潭和益阳是兄弟关系，是一体化关
系。益阳定位为环省会中心城市，将积极开发和利用生态、人文、旅游资源，积
极主动对接“长株潭”，参与到“长株潭”一体化协调机制中来， 从对接“长株
潭”中直接受益。
益阳在努力推进城市化进程中，紧紧围绕“建设绿色益阳、改善人居环
境”这个主题，遵循“留山水风光，造现代新城”的建设理念。根据现在人们的收入逐渐改善，及人的消费理念有所改变，我们可以预测住房市场需求的发展趋势是越来越好的。
（二）住房市场需求影响因素调查
社会文化环境
首先是消费文化。消费文化主要体现在住房消费观念和消费心理上。勤俭持家是中国人的优良传统，但人们的投资意识比较薄弱，绝大多数居民购房是为了
改善住房条件，用于投资的不足一成，中国人的另一大传统是量入为出，习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的，而对于西方盛行的提前消费还是不适应。其次是社会阶层。对于购房者可以按收入、财产、教育、职业等指标进行划分，再加
以一定的权数，然后加总，按总分的大小来划分不同的购房阶层。这种分层方法，从另一个角度可以作为房地产开发商进行市场细分的标准，因为归属于同一社会阶层的购房者可以认为是同质的，其购房行为具有很大的相似性。再者是参考群体。对于具有象征性的产品，主要的信息来源于人际沟通，即从参考群体那里搜罗信息，而不是借助于客观的或大众的信息传播源。住房就是具有这种属性的产品，它能在很大程度上体现出个人的社会地位和生活现状。
社会经济环境
①生产力水平。住房消费水平直接受制于社会生产力发展水平。在一定的生产力条件下有一个固定的住房投资比例，住宅建设的过度投资容易导致泡沫经济的产生，不利于国民经济的进一步提高。②住房政策。住房政策是国家对购房消费实行宏观调控的一个有效手段，特别是我国正处于住房制度改革的关键时刻，政策对购房行为的作用更是不可忽视。政策的调控作用可以从土地出让一级市场、住房二级市场、财税、法规等手段来实现，达到提高人们居住水平的最终目
的。③住房金融。住房金融对于购房支付能力的提高起到极大的促进作用，任何一个国家住房消费的发展都离不开金融业的大力支持。跟住房消费相关密切的金融方式有住房建设基金、住房公积金、个人购房抵押贷款、住房合作社。
消费者现实需求和潜在需求的情况
住房的现实需求，是指消费者在某一特定时期内，在某一价格水平上愿意而且能够购买的住房商品量，即有支付能力的需求。理解住宅市场的有效需求，应把握两个要点：第一，从微观经济学的角度看，是指消费者在某一特定时期内，
在某一价格水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。第二，从宏观经济学角度看，是商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。
住房的潜在需求是指，按目前社会一般生活水平和投资水平计算的住房商品应有的需求量，换句话说，是指过去和现在尚未转变为实际的住房购买力的支付能力，在未来可能转变为住房购买力的需求，