城西农贸市场营销策划方案复习过程.docx

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引言
第一部分 市场解构
岳西县房地产市场基本描述
岳西农贸市场情况分析
项目基本情况分析
第二部分 客户分析
目标市场定位与分析
目标消费群等，农贸集市向西靠近汽车站附近的地下集市经营低档中老
年服饰、百货等，地上零散经营主要包括蔬菜、家禽等的零售。
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经营面积：地下集市经营面积一般在30平米左右的简易摊位，地上零散经营一般在2-3个平米的摊位进行，无正规性明显的经营方式和经营分
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区的设置。
经营环境：地下经营环境差，摊位种类杂乱分布，潮湿、阴暗，地上沿路摆摊经营，无经营形象可言。
租金水平：地下租金水平一般在100-200/每月不等，地上属于个体经营，仅收一般的管理费用。
经营状况：现有的唯一的供应岳西城镇居民日常生活饮食的场所，具有不可替代性，经营的效益较好。
租户态度：现有的市场经营环境太差，经营的布局杂乱，迫切希望正规专业化的农贸市场兴起，对现有的状态进行革新
总结：正规化专业化的专业性农贸市场是岳西现有市场的大势所趋，本项目农贸市场的定位充分迎合市场的需求，专业化的菜市场将是项目的关键性
卖点和营销手段，把握好农贸市场作为项目的核心竞争力将是项目的关键亮点项目基本情况分析
1、项目缘起
本项目是2010年8月份政府所公开招标的项目，被天润房产公司所竞得。该项目是政府进行城市基础建设的重要部分，是政府的重点项目其建设的意义将会得到政府部门的大力支持。在后续的营销运营过程中，我们也要充分利用到这个方面，为项目的完美运营提供保障。
项目建设西路段
项目中州路段
2、地块四至
北面：项目北面被民建筑物阻挡
西面：西面与振岳集团毛家饭店紧密相连
东面：东面面临长度约80米，宽12米左右的中州路
南面：南面紧靠岳西县城核心干道建设路
3、主要规划指标及规划条件
建筑面积：14555平方米。
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用地性质：商住综合用地。
容积率：。
规划条件：1）、有部分拆迁安置住房
）、停车场不得出租及销售
）、农贸市场一层不得出售及出租，二层只能出租不能出售，一二层内街门面可作出售或出租。
4、项目主要产品类型
根据现有的规划指标及规划条件，现有的产品类型包括停车场、农贸市场、沿街商铺及回迁安置房、办公用房、商品房。
项目产品类型名称
产品所在项目位置
产品数量
停车场
项目负一层
整一层（约1963平米）
农贸市场
项目一层及二层
一层及二层（约3660平米）
办公用房
B号楼三层
整三层（约580平米）
回迁安置房
A号楼四层至九层及十层部分
25套（约2550平米）
商品房
A号楼三层全部及十层部分，B号楼四到十一层全部
55套（约6000平米）
沿街商铺
一层沿街店面
7套（约350平米）
5、地块周边规划
项目所处位置为城西区，其区位是政府未来重点拓展城市的重要方向之一，其西接高速公路和318国道，向西连接莲云经济开发区，东接城市
商业中心区，城西现有的城市建设正在快速发展，房地产项目也在城西区域不断新增，区域学校、政府机关众多，其承东启西的地理位置，未来将
是岳西城市大发展大开发的关键之地。
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⑴．区域环境：地块位于城西区，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域发展形势看好。
⑵．居住环境：地块所处区域为城市重点开拓区，交通条件便利通达，又离城市中心仅步行5分钟之遥，区域配套齐全完善。
⑶．商业环境：建设路是岳西商业的核心干道，本项目商业气氛能够满足项目的开发需求，尤其是住宿、餐饮产业等。
⑷．竞争环境：作为居住开拓新区，项目区域已集中了部分开发项目，后期将会有更多的项目进行陆续开发，未来市场竞争环境比较激烈。
⑸．类比环境：本项目的区域位置为城西城市主干道建设路核心位置，且配备专业正规化的农贸市场。
7、项目优劣势分析
．优势（STRENGT）H
⑴.地段优势
项目地块位于城西，与城市商业中心步行仅5分钟距离，该区域为岳西县未来城市建设开发重点，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
⑵.交通优势
项目紧邻岳西主要核心干道