住房抵押贷款证券化模式得研究.pdf

住房抵押贷款证券化模式研究第一章住房抵押贷款证券化基本理论第一节住房抵押贷款证券化概述一、住房抵押贷款证券化概念住房抵押贷款证券化通过将流动性较差的住房抵押贷款进行一定的组合,使这组资产所产生的现金流量收益比较稳定并且预计今后仍将保持稳定,再提供相应的信用担保,把抵押贷款所产生的未来现金流的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。证券化的实质是融资者将证券化的抵押贷款的未来现金流收益权转让给投资者。因此,从本质是看,住房抵押贷款证券化是指任何能使银行把住房抵押贷款的未来现金流量(贷款本息)转化为可交易证券的金融手段。对于单个抵押贷款, 其现金流是不确定的,而对一组抵押贷款丽言,尽管整个组合在很大程度上依赖于组合中的每一贷款现金流的特性,但整个组合的现金流却呈现出一定的规律性。二、住房抵押贷款证券化特征住房抵押贷款证券化的基本过程是,银行将其抵押贷款转让或出售给一个专门机构(称为特设机构SPy),由该机构将这些抵押贷款进行重新分类和组合, 然后以这些贷款做担保发行债券,并利用这些抵押贷款的收益来按时还本付息。正是这种特殊的融资方式使得住房抵押贷款证券化具有以下特征: (一)住房抵押贷款证券化在融资方式方面的特征 1、证券化融资是一种资产融资方式 2、证券化融资具有独特的交易结构银行将抵押贷款向特设机构转移,形成了一个破产隔离体,把资产池中的抵押贷款的偿付能力与银行的资信能力分割开来,能够真正保证破产隔离的实现。 3、由于住房抵押贷款证券化~般都需要实现对拟证券化的抵押贷款进行组合和打包,并通过信用增级来提高债券的等级,故而这种多为利率固定、流动性强的高级别债券,其票面利率水平也较低。 4、住房抵押贷款证券化是一种非负偾型融资方式住房抵押贷款作为银行金融资产的一种,将其证券化后不会增加银行的负债,从而使住房抵押贷款证券化成为一种非负债型融资。 5、住房抵押贷款证券化可改善银行的资产负偾比率贷款证券化是出售资产的预期收入,并不构成负债,银行通过出售贷款获得了所需的融资而并未增加负债率。(二)住房抵押贷款证券化在风险分散和风险防范方面的特征 1、住房抵押贷款证券化具有风险分散的作用住房抵押贷款证券化虽然也采取证券形式,但证券的发行依据不是银行全部法定财产而是银行资产负债表中的某一部分资产,证券权益的偿还不是以银行产权为基础,而是仅以被证券化的抵押贷款为限。银行持有的抵押贷款转化为证券在市场上交易,这样就把由银行独家承担的风险分散给多家投资者承担,很好地起到了减少借贷风险的作用。 2、实现了证券信用与融资者信用相分离,强化了风险防范无论住房抵押贷款证券化中被证券化的资产是否仍保留在银行的资产负债表中,抵押证券的信用等级仅取决于明确制定的金融资产和信用担保的风险程度, 而与融资者自身的信用无关,这样就实现了信用隔离。第二节住房抵押贷款证券化结构体系一、住房抵押贷款证券化融资结构住房抵押贷款证券化的基本结构可基本描述为:(1)组建一个特设机构(SPY);(2)原始权益人(抵押贷款出售方)向SPV出售住房抵押贷款,其目的在于将原始权益人本身的风险和抵押贷款现金流收入的风险隔断;(3)SPV直接或请其他机构在资本市场发行抵押支撑证券募集资金;(4)SPV用抵押贷款资产所产生的现金流入量来清偿投资人的债券本息。二、住房抵押贷款证券化运作程序从下图可知,一个完整的抵押贷款证券化交易结构包括以下几个要素:原始债务人(借款人)、发起人(抵押银行),发行人(SPV)、投资者、承销机构(投资银行)、信用评级机构、信用担保机构等。住房抵押贷款证券化的运作程序如下:(1)由发起人或独立第三方组建特定目的载体(SPY)作为发行人。(2)以“真实销售”方式将发起人的证券化资产(抵押贷款)合法转让给特定目的载体, 在转让过程中通常由信用增级机构通过担保或保险等形式对特定II的载体进行信用升级;(3)特定目的载体以受让的资产为支撑,在经信用评级机构评级后, 在资本市场上发行资产支持证券(鹏S)募集资金,并用该资金来购买发起人(商业银行等)所转让的抵押贷款;(4)服务人(通常由发起人兼任)负责向原始债务人收款,然后将源自证券化资产所产生的现金转交受托人,再由受托人向抵押证券的投资者支付本息。 2 信用评级机构赢权益人或些型盯赢发起人(卖方)r磊证颐司(发行人) 信用增级机构债l ’I债债务偿还,l、IMBS偿还原始债务人还服务人 MBS偿还 IMBS偿还受托人l 图住房抵押贷款证券化的基本模式图第三节SPV的设立一、SPV概述在住房抵押贷款证券化过程中的一个核心问题是成立特别目的机构(Special Purpose Vehicle简称SPV),SPV作为发起人和投资者之间的中介机构,是住房抵押贷款证券化交易结构的中心。为了确保住房抵押贷款证