土地增值税汇算清缴.doc

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肖太寿：房地产企业土地增值税政策深度解析与清算技巧
　　一、房地产企业土地增值税政策深度解析
　　〔一〕土地增值税的清算单位
　　国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有0]53号文件应不确认收入的实现〔这样处理和国税发[2009]31号文件相符〕，待实际投入使用时再按上述方法确认收入。
　　〔二〕土地增值税扣除本钱框架
　　〔三〕土地增值税扣除项目应注意的几点
　　1、不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以与土地征用与拆迁补偿费。
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　　2、拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁〔回迁〕合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
　　3、不能将房地产开发费用记入前期工程费、根底设施费和公共配套设施费。
　　4、多个〔或分期〕项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。
　　根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》〔国税发[2006]187号〕的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场〔库〕、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原如此处理：
　　〔1〕建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、费用可以扣除；
　　〔2〕建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用可以扣除；
　　〔3〕建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用。
　　5、房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。
　　6、企业行政管理部门〔总部〕为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用。
　　7、分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。
　　8、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。
　　9、质量保证金的扣除问题
　　国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》〔国税函[2010]220号〕第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。〞
　　10、房地产开发费用的扣除问题
　　国税函[2010]220号第三条第〔一〕项、第〔二〕项规定：
　　〔一〕财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额〞与“房地产开发本钱〞金额之和的5%以内计算扣除。
　　〔二〕凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额〞与“房地产开发本钱〞金额之和的10%以内计算扣除。
　　11、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧
　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》〔国税函[2010]220号〕第三条规定：
　　“〔一〕财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发本钱’金额之和的5%以内计算扣除。
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　　〔二〕凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发本钱’金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。〞
　　基于以上政策规定，应注意以下几点：
　　第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，这里的“商业银行同类同期贷款利率〞是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率〞 。《国家税务总局关于企业所得税假如干题目的公告》〔国家税务总局2011年第34号公告〕的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进展税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明〞，以证明其利息支出的合理性。
　　第二，国税函[2010]220号规定的扣除比例都是5%“以内〞或者10%“以内〞，上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行〞。因此，开发企业还应注意所在省份规