华侨城模式的分析.pdf

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保护自然地形地貌的前提下，采用了
自由式道路选线，道路宽度控制为双车道，并且采取 Y 型或 T 型道路
交叉口。这些要素都奠定了一个欧洲小城的空间格局和尺度。
第三，华侨城投入高成本以打造高标准的公共设施和开敞空间，与
主题公园一起形成了多元化、针对不同层次、适合不同形式的文化活动
设施体系。何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT 当代艺术中心等是全
市范围内举办室内文化艺术活动的重要场所；OCT 生态广场、雕塑广
场和世界之窗门前广场等也成为重大节庆活动社区文化活动的主要场
地；还有一些特色的酒吧、咖啡馆、书店、画廊等，是因为城区的文化
氛围和包容性而落户，但同时也成为城区的文化吸引点。上述设施丰富
了华侨城区旅游产品和目标消费者的层次，使得华侨城区成为吸引本地
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市民以及游客的重要旅游地。
早期的这些投入与付出，使华侨城区水到渠成地具备了建设高端住
宅的条件。
空间布局——旅游、居住及其他功能在空间上相互渗透与有机结合
现状的华侨城是一个以旅游、居住、工业和商业为主要功能的综合
性城区，其中商业现状旅游、居住、工业和商业用地分别达到
公顷、 公顷、 公顷和 公顷，占城区建设用地总面积的
比例分别为 %、22%、4%和 %。这些功能在空间上以组团的形
式相对独立，但又相互渗透、结合和依存。如城区内的商业空间，分别
与主题公园、居住、商务办公、社区公园等相结合，形成了方便、有特
色的购物环境。这种有机结合形成了城区内功能空间动静相对分区，具
有包容性和开放性，又充满活力。旅游不再是与居民完全无关的功能，
而是为居民提供了丰富的以旅游为基调的休闲空间。正如华侨城集团自
己总结的那样：“旅游让地产文化起来，并充满了生命力……建立了旅
游区居家生活的新秩序……丰富了居家生活的外延。 ”
软件建设——以旅游文化来营造城区的文化艺术氛围
华侨城集团通过开展一系列的文化艺术活动，如 1998 年起城区举办
的当代雕塑艺术年度展、2000 年起每年举办的华侨城旅游狂欢节和
2005 年底举行的“深圳城市\建筑双年展”等，不仅为城区营造了浓厚的
文化艺术氛围，还是对城区的一次又一次的整体形象包装与营销。这些
活动将“文化旅游”概念扩展和渗透到居住社区的生活中，让华侨城区逐
渐成为一个具有包容性的国际化生活社区。
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经营运作——房地产业为旅游业在资金投入和风险规避方面提供
支持
在资金投入与风险规避方面，房地产业与旅游业也形成了取长补短、
互为支持的优势格局。旅游业，尤其是以人文景观营造、丰富的文化艺
术活动为主要吸引点的主题公园，在经营过程中具有一些显著特点：如
资本一次性投入量大，成本回收周期长，需要有持续的资金投入以保障
景区设施维护和文化艺术活动的不断创新。华侨城区是目前中国旅游投
资最密集的区域，累计完成近 50 亿的投资。而房地产业是一个高收益
的行业，尤其对于以协议方式获取土地、市场定位于开发高端住宅项目
的华侨城集团而言，房地产业的收益应该是超出一般水平的。毫无疑问，
华侨城集团旗下的房地产业为其旅游业的产品保质创新、产品类型的丰
富和产品线的延长，提供了稳定的资金保障和风险规避。
3、“旅游地产”带来了什么？
为企业铸造了核心竞争力——品牌和商业模式
在建设过程中凝练形成的“旅游地产”模式，由于华侨城区的优美景
观、和谐人居、特色文化等突出特点，确立了华侨城地产的品牌优势。
一方面，经过长期的积累和不断创新，华侨城旅游品牌资源得到了极有
效的提升和积淀，奠定了华侨城在国内主题公园旅游领域的绝对领先地
位。另一方面，旅游品牌为房地产注入了丰富的文化内涵，通