无产权证房屋买卖合同的法律后果.pdf

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项之规定，判决原告丙与被告 A 公司签订的售房合同书无效，原告丙
将系争住房腾空交予被告 A 公司，被告 A 公司返’还原告丙购房款。
驳回原告丙其他诉讼请求。
一审民事判决所持的基本立场是，未依法登记领取权属证书的房
地产，不得转让;否则，合同无效。
二、评释
(一)关于系争合同的定性
《卖房协议》的定性
《卖房协议》签订之时，作为出卖物的 B 号房屋系甲的回购房，
其所有权仍然登记在甲所在单位的名下，按照基于法律行为的不动产
物权变动以登记为生效要件的观点，甲尚无 B 号房屋的所有权。因而，
《卖房协议》构成出卖他人之物的合同，属于无权处分的合同。但这
3样认定，会出现若干问题。如果站在周到保护买受人的立场上，可有
两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性，看重法律适用及
其后果，对于此类合同允许买受人基于合同法第 150 条或者其他有关
条款的规定，追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件
的法律适用，又从基础上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者，
并分析如下：第一，公房制度改革至今，对于回购房，人们认为属于
购房的职工所有，不再是购房人所在单位的财产。在系争案件中，人
们通常认为 B 号房屋属于甲所有。如果没有充分的反对理由，我们就
应当尊重人们今日的通常观念。第二，系争合同没有规定 B 号房屋的
所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续，而是约定由出卖人
甲在未来办理过户登记手续。这非常类似于期房的买卖、未来物的买
卖。由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有
权，未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物，因此，《卖房协议》
不宜被定性为出卖他人之物的合同，或者说不宜被认定为无权处分的
合同，而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同，认定为出卖自己之
物且合法有效的合同。否则，就是没有做到相似的事物相同处理。第
三，上列观点之所以成立，是因为我国现行法未规定买卖物的所有权
自合同成立时移转，而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原
则(民法通则第 72 条第 2 款及其解释、合同法第 133 条及其解释)。
只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权，就达到了买
卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有
权。第四，从外表观察而显现的所谓“出卖他人之物”，其实至少可
4分为两种类型：一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关
系，未得到授权，便擅自出卖他人之物，多构成侵权行为;另一类是
出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同，物
的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。在此类合同尚
未履行的情况下，出卖人将尚未受领的标的物再出卖于他人，形成所
谓连环合同。连环合同若以种类物为标的物，通说认为出卖人拥有处
分权，合同有效，除非欠缺其他有效要件。但在以特定物为标的物的
情况下，出卖人是否享有处分权，合同是否属于无权处分，则见解不
同。仅就系争的((卖房协议》而言，由于只要 B 号房屋的登记名义人
甲所在单位一直保持此种状态，就不会出现任何不适当的后果;由于
B 号房屋所有权尚未办理移转登记并非甲所在单位的过失所致，只是
现行登记制度运作的问题;由于如果把此类合同也作为无权处分，就
容易与物权转让(物权变动)本身相混淆，因此，笔者倾向于把它作为
有权处分的合同看待。
《售房合同书》的定性
把第二份买卖房屋的合同—《售房合同书》—定性为出卖他人之
物的合同，有以