房产营销策划方案.doc

房产营销策划方案
房产营销策划方案
房产营销策划方案
目　 录
引言
第一部分 市场解构
基本描述
项目ＳＷOT分析
目标市场定位与分析
第二部分 　客户分析
目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析
策？近三年有多少农转非户口。（公安局户籍科）
本项本人走访了茌平县公安局，对方拒绝提供此项数字。
通过调查，买商铺办理本地户口此项对消费者没有吸引力，目前国家全面停征农业税，办理非农业户口后，农民将失去土地,经济利益受损.
5、各单位有多少需要分房的职工,有多少需要分房而又分不上单位房的职工?
1)金号纺织：
该企业为股份制企业，拥有职工约60０0人，曾经建设居民楼六栋，现已全部入住，通过与该企业总裁办主任交流获悉，本企业近几年来没有分房计划。ﻫ   　2）味精：
该企业共计职工2800余人，自20０0年开始分房，其中已分房户６00户,待分房户300户，分房标准:工龄6—1０年以上方可获得分房权利，根据积分高低排列分房次序。该单位分房价格：700元/平方米左右，地点为较偏远处。
3)电厂、铝厂：
该企业共计职工200０0余人,现有600余人报名参加分房。
上述几个企业目前分房情况远远没有达到职工的需求，因此仍有大多数职工选择购买商品房.
项目介绍　 　 　 　 　　　　 　 　 　 　　 　　　
地块四至
东面至　茌平大道路,西至约中心 街　,南至 建设路，北临文化南路。开发面积约为１１亩(以实际测绘面积为准)，出让土地性质为商住用地。
。
2．主要规划指标
土地面积:1１亩,建筑面积：４。1０0万平方米。
用地性质:商住宅用地。
容 积 率：西区5—5。６
3．地块周边规划
项目所处位置为中心城区与新区近接，有县府办公区外,还有多所中小学校、、县人民医院,生活菜蓝子综合城、汽车总站,火车站及国道，省道,环球公园，人民广场,四季河公园等公共设施，项目旁诚鹏公司投资开发的11０万方住宅和现代国际星级酒店的和国际商业中心。
4．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高
目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求,需要全面提升；
项目距城市中心0公里,#路和＃路及＃路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠１０５、3０９国道，向东可达济南,向西向聊城，向北直达高塘,南下泰安、济宁。项目两侧直接高速公路，而且汽车总站客运将大大带动本项目周边的人气;
教育、医疗等社会配套有所充足。
其他配套设施现状；
政府机构：项目北面临近县政府行政服务中心和市委市政府新办公大楼。
教 　 育:项目南面筹建大型洒店，广场。
医　　 院：项目向西有县立中学，实验中学,高中，县人民医院.
娱 乐:项目东面是直上国道，省道,国际商业中心，现代国际广场.
景 　 观:项目向南是新城市规划区.
5．环境分析：
区域环境:地块位于政务区，商业广场附近,是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。
居住环境:地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住条件十分好。
景观环境：项目北边有二个公园，享有景观优势.
商业环境:汽车站是客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。
竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅项目,后期市场较激烈竞争中有优势。
类比环境:目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅,有8个在建住宅区项目，，约1０0万平方米,销售价为３０00-３7００元/平方米不等。
SWOT分析 　 　 　 　 　 　 　 　　　 　 　 　 　
1．优势
⑴．地段优势
项目地块位于城南新区，该区域为未来建设重点，尤其是县政府迁在本区域，各种新建项目和配套设施将逐步提高、完善、成熟。
⑵。交通优势
项目地块紧邻火车站和105、309国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。
⑶．后发优势
本项目所在区域为提升县城区,各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担,这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。
房产营销策划方案
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2．劣势（WEＡＫNESS）
⑴．项目所在区域尚处于开发初期,目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足，已建成商品房量有过剩趋势。