房地产开发贷款发放条件及相关法律风险!.doc

房地产开发贷款发放条件及相关法律风险!
房地产开发贷款发放条件及相关法律风险！
（一）项目楼盘达到预（销）售条件后，若不能及时办理在建工程抵押，将不利于银行控制商品房销售款回流。房地产开发企业在申请贷款时，项目一般处开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

首先，于项目贷前的审查阶段确定贷款封闭监管的框架，框架的主要内容包括但不限于（1）开立收支专户；（2）贷款使用条件；（3）贷款发放进度；（4）专户监管流程；（5）按揭贷款业务；（6）销售资金回笼等，继而在授信审查阶段进一步明确监管框架内容的要求和实施方案。 于贷后的检查阶段，以项目专户结算为监控平台，全面落实开发贷款封闭管理的要点。将封闭运行监管落实到房地产贷款的各个阶段中，通过深入的前期工作以保障后期监管措施的实施到位。

此外，银行在监控住房的销售与资金结算过程中，一方面应做好落实项目在建工程抵押，防范重复抵押风险，并通过在建工程抵押分批解押，有效监控销售收入回笼情况。另一方面通过定期核对房地产销售明细、销售回笼总量和按揭业务量，检查银企双方合作协议的履行情况，及时查找销售资金去向，落实第一还款来源，能够保障销售回笼自动还贷。 房地产项目资金封闭运行监管是建立在银企间达成共识、互相约束的基础上的监管手段，笔者认为，商业银行通过开发贷款与按揭贷款捆绑营销、加强资金支付和产品销售回笼的过程管理的管理模式，最大可能地监管还贷资金。（三）建设工程价款受偿优先权的处理

实践中，银行可以通过与建设工程承包商签订放弃建设工程价款优先权承诺函的方式，让承包商放弃优先受偿权，并以此为贷款履行的条件。关于该承诺函的效力，司法实践中，法院更倾向于认可这一行为的效力，如（2011）渝一中法民终字第06643号判决书中，法院认定，“上诉人某建司在被上诉人某某支行与某某公司的贷款活动中，作出了放弃工程价款优先受偿权的意思表示，促使双方贷款完成，该放弃优先受偿权的意思表示应当具有法律效力。”；（2015）浙嘉民终字第590号二审判决书中认为“优先受偿权是指法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至其他物权人受偿权外，在本案中，即表现为天顺公司对工程价款的优先受偿权和浦发银行嘉兴分行对在建工程抵押权之间的冲突。天顺公司依法对诉争的在建工程享有优先受偿权，其对浦发银行嘉兴分行承诺放弃优先受偿权是对其自身权利的处分，符合意思自治原则。”、“本院认为，天顺公司对浦发银行嘉兴分行所出具的《关于放弃建设工程价款优先权的承诺函》合法有效”。因此，我们认为，建设工程的受偿优先权的风险可以该种方式有效地处理。

（四）发放房地产开发贷款要符合监管要求

银行发放房地产开发贷款除了贷款本身的受偿风险外，还存在一定行政风险，银监会根据《中华人民共和国银行业监督管理法》负责对全国银行业金融机构及其业务活动监督管理的工作，并对银行机构违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的行为进行处罚。为避免此类法律风险，银行的相关人员应加强该方面知识的学习，或加强与外部律师事务所的配合，尽可能做到合法合规，进而降低其他如贷款受偿等风险。银监会的监管规定中针对房地产开发贷款的风险管理主要有以下几点：

《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）第十五条至第二十五条对房地产开发贷款的风险管理做出了要求，并对银监会的相关风险监管措施进行了规定；于第四十二条规定银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点；于第四十三条规定了对房地产贷款检查的事项：（一）贷款质量；（二）偿付状况及催收情况；（三）内部贷款审核控制；（四）贷后资产的风险管理；（五）遵守法律及相关规定；（六）需要进行检查的其他事项。

《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）就严格房地产开发贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款检测和风险防范工作提出了监管要求

《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》（银监发[2008]42号）就各商业银行对房地产企业的资信审查和风险防范做出了监管要求，要求各商业银行应密切监测房地产开发商的资信和财务状况，加大对开发商资信和财务状况的监控。同时，也提出了相应的管理方法：

一要根据房地产市场趋势和自身压力测试结果，重新评估房地产企业的资信及其贷款风险，并根据评估