15、拿地的十六种模式.ppt

拿地的十六种模式
张伟
******@VIP.
一、买地
(一)招拍挂
(二)不是招拍挂,创造招拍挂。
(三)直接买地。(实际是买项目)
二、购买股权(适用有地企业除了地,其他资产较少)
(四)购买股权。
(五)创造境外卖股权。
(六)设立特殊目的公司转让股权。
(七)吸收合并有地企业,有地企业股东进而卖股权。
三、投资(适用有地企业资产较多的情形)
(八)有地企业将地投资到开发企业,然后卖股权。
(九)非地产公司投资到非地产公司,然后同地产企业合并,或申请开发资质。
(十)投资到新公司,然后卖股权。(适用酒店项目)
四、分立
(十一)有地一方先分立,再卖股权。
(十二)先分立,然后同有地一方合并。
(十三)先用货币资金投资,再让产赎股。
五、其他方式
(十四)合作建房
(十五)1003+36+48模式
(十六)委托代建
序号
拿地方式
评述
1
招、拍、挂
最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。
问题1:土地闲置费问题。(国税函【2010】220号、国税发【2009】31号第27条第1款)
问题2:契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号(一级开发情况下出现的问题)、国税函【2010】220号
问题3:考虑拿地的主体问题;例如,签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是最后签订协议,一定是项目公司。否则,土地再转让到项目公司,税收问题很严重。
问题4:返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如,某公司5亿元拍下了土地,政府又返还了2亿元土地出让金。
思考:如果是直接减免的土地出让金呢?是否需要计入应纳税所得额?(税收风险)
问题5:以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有花钱就去的了土地,实际上支付的修路款就是去的土地的对价,因此可以进入成本。类似的,企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通)
2
不是招、拍、挂,创造招、拍、挂(操纵政府)
例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用地后,准备将地转让给某开发企业。
第一步,国家将土地收储,支付给搬迁企业补偿费,营业税(国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件)不征税,土地增值税(《条例》和财税【2006】21号文件,不征税,企业所得税(国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇,千万不能去再开设一个新企业,否则无法享受税收优惠,这是最为常见的错误。)
第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。
第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。
总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。
3
购买转让土地(项目)
买方:直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,最干净。
卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;第三,土地增值税,第四,涉及法律问题,第五,实质重于形式(国税函【2007】645号、财税【2003】16号)。
注意问题:
(一)、差额征收营业税(财税【2003】16号)2、如果是招拍挂拿下的土地,卖地时是否允许营业税差额征收?(国税函【2005】83号,但部分省明确表示不允许,例如:大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号,浙江允许)3、如果是购入烂尾楼,装修后销售,是否允许加计扣除?4、法院判决书是否为营业税扣税凭证?(国税函【2005】77号、浙地税函【2006】600号)
(二)卖地的土地增值税
1、如果是直接卖地,土地增值税是否允许加计扣除?(国税函【1995】110号文件,不允许加计扣除)?2、生地变熟地的扣除项目(国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件,允许扣除)。3、卖在建项目的扣除项目;4、不更名,实际卖项目的税收问题(国税函【2007】645号)
注意:营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调
恰好卡到区间。
3
购买转让土地(项目)
(三)拆迁补偿费的税务处理
1、营业税:国税函发【1995】549号、国税函【2007】768号文件;2、土地增值税:国税函【2010】220号;3、企业所得税(参考青岛问答);4、个人所得税(财税【2005】45号;5、契税:财税【2005】45号
问题:拆迁补偿费是否需要发票?拆迁补偿费是否需要缴纳契税?
(四)变共同成本为