拿地能力及优质低价地的取得.pptx

拿地能力的提升
与优质低价土地的取得
一、拿地的基本理念
1. 为什么拿地?
本文观点
我们开展的一切投资业务
——都必须紧紧围绕着集团战略要求而展开
土地储备结构
“金字塔土地储备结构”——供快速开发的核心储备、利于资金周转的重要储备、以实现高溢价与品牌的战略储备
一级运营类
土地资产类
战略性储备:
精细化运作
实现品牌溢价
所占比例较小
标志性项目
超高层
大型商业综合体等
收购的土地资产
旗下的商业土地资产
收购的旧资产
通过招拍挂等途径取得的规划建设用地
所收购企业的大量可开发建设用地
通过二手获得的可开发建设用地
工业园
旧写字楼等
配建商业
其他持有项目等
旧商场、写字楼等
重要储备:
低成本取地的重要途径,可获取巨大的土地增值收益;
减轻资金积压的有效方式;可有节奏转化为开发用地
控制一定的储备比例
核心储备:
可供快速开发
所占储备比例最高
可开发建设类
2014年,销售金额500亿——复合增长率目标:110%
CAGR=110%
旭辉战略和发展的需要
产品结构缺口
2012-2015年集团各产品可售货值结构
单位:亿元备注:此处可售货值包含所有已取得土地在未来所能提供的货值
年份
合计
刚需
占比
改善
占比
商办
占比
2012


39%

38%

23%
2013


64%

21%

15%
2014


69%

15%

16%
2015


71%

8%

21%
要实现2013-2015年销售目标,则2013-2015年需具备以上可售货值,且保持结构合理
2013年货值缺口168亿,全部为刚需货值缺口,主要以增加刚需产品货值来稀释改善产品占比
2014年货值缺口461亿,仍以增加刚需货值、控制改善货值为主;其中增加刚需货值314亿,改善货值65亿,商办货值82亿
2015年货值缺口1122亿,在增加刚需货值,控制改善货值的同时,需补充商办货值;其中增加刚需货值808亿,改善货值73亿,商办货值241亿
2. 如何拿地——拿地的两种方式
从最终土地交易的形式可以分为以下两种:
一手土地:通过公开市场公告招拍挂的土地,优点是干净、无遗留问题、启动快,缺点是竞争激烈,价格不确定,容易高价;
二手土地;已获得土地方转让的土地,优点是价格确定,并且可以商谈,没有竞争,缺点是背景复杂,商务谈判工作量大,收购法务及财务风险排查工作量大,有潜在的或有风险。
3. 土地构成与分析