最新不良资产与土地处置.doc

不良资产与土地处置
2
资产管理公司处置不良资产过程中涉及的土地资产管理和处置分析
前言：
土地资产处置现状-----土地资产处置需要统一管理和专业化处置
　　在方案经济条件下，土地资产价值被否认。随着市场经济的开展，这一措施。土地回收基金可以利用征收的地价款、地租等土地收入来建立。
5
一、法律法规、政策标准：
〔一〕以现行土地管理法律法规为依据
1、土地管理法
2、城市房地产管理法
3、土地管理法实施条例
这些法律法规主要对国有土地有偿使用的内容和要求作了规定，同时也明确了国企改革所使用的原划拨土地使用权处置的根本原那么：土地产权明晰，实行有偿使用。
〔二〕以地方和土地管理或其他有关部门规章和政策为依据
1、划拨土地使用权管理暂行方法 1992原国家土地管理局1号令
2、股份有限公司土地使用权管理暂行规定 1994国土153号
3、关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的假设干意见的通知 1997国土〔籍〕字第192号
6
4、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 1998原国家土地管理局8号令
5、关于加强土地资产管理促进国有企业改革和开展的假设干意见1999国土资发433号
6、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批方法的通知2001国土资发44号
7、关于印发?企业改革土地资产处置审批意见〔试行〕?和?土地估价报告备案方法〔试行〕的通知?2001国土资厅发42号
8、关于进行盘活工商企业国有房地产试点试行意见的通知 1995沪府发60号
9、山东省国土资源厅、山东省经济贸易委员会、山东省财政厅关于标准土地资产处置促进省属国有企业改革的意见 鲁国土资发[2022]16号
这些规章和政策明确了国企改革时，土地资产的处置方法、审批程序、评估作价等问题。
二、处置方式
处置方式首先取决于国有企业土地使用权的取得方式。
〔一〕以出让方式取得的土地使用权
可直接作为企业的法人资产进入改制后的公司或作为企业资产对外清偿债务。
7
〔二〕以划拨方式取得的土地使用权
需经过土地资产处置，解决流转性和价值显现问题。处置方式：
1、出让：
改制企业运用较多。
优点：权能完整、境内外投资者认同、符合境外上市的要求；
缺点：初始投资本钱大，出让金一次性缴付，导致企业财务负担较重。
2、租赁
属于土地一级市场的租赁。租金应与地价相一致。在初期可以减轻企业负担，但目前运用很少，主要是权能界定不清晰，租金调整困难。
3、作价入股或出资
由国有的持股单位持有，适用于土地使用权属于改制的企业，权能类似于出让。需要省级以上人民政府批准。土地的产权根据企业的隶属关系而定，土地收益权归持股单位，因此，使用范围不广。中央企业的持股单位由中央指定，从而导致地方收益落空，容易产生地方和中央利益衔接问题。
4、授权经营〔空转〕
这是对改制企业最大的优惠政策。但有较多的限制条件，要求是国有独资公司或国家控股的企业。在集团内部该处置方式产生的土地权能等同于出让方式，但集团外部土地使用权不可随意处置，处置需补交出让金。
在合法性上有问题，授权经营是8号令中的部门规章。行政许可法实施后，部门无权许可。因而，权能界定的法律依据缺乏。
8
5、保存划拨
两种情况：
〔1〕属于符合划拨用地政策的，可以保存划拨。主要有四种情况：
机关、军事用地；城市根底设施；大型水利、交通、能源；其他法规规定的用途。
〔2〕政策性的保存划拨。主要是企业的破产、兼并，但是改制后的企业还是以国有为主，或者国有控股的，经过批准可以保存划拨，但最多不超过5年。
〔三〕以空转方式取得的土地使用权
1、向直属、控股、参股企业注入土地资产〔这是指在集团企业内部〕
2、实转
现在使用较多的是让改制后的企业来办理出让手续。理论上实转还包括租赁、作价入股和出资的方式，实践中使用较多的是直接出让土地使用权。
〔四〕以出让方式取得的集体土地使用权
一般先征收为国有后，经过土地资产处置。
可以使用集体土地的情况：
1、集体自用〔如宅基地、开办的集体企业、小公共设施〕
2、集体经济组织和其他合资方合资合作企业
3、经过批准，兼并破产的集体经济组织
〔五〕土地收储
10
三、处置程序〔土地收储〕
〔一〕权属明晰〔尽职调查〕
产权界定主要注意：
1、土地产权应与企业其他资产的产权界定相一致。
企业原土地的划界和分丘需要经过相关土地管理部门的批准。
2、合法有效的产权证明或权源材料。〔符合土地利用总体规划〕
3、土地设有他项权利的或司法限制的，应征得权利人或司法部门同意处置土地资产的书面意见。
〔二〕方案筹划
土地