鲁能海南盈滨半岛3800亩项目整体定位与发展战略.doc

鲁能海南盈滨半岛3800亩项目整体定位与发展战略
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海南福源项目
市调结果沟通会
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何达性较好，南区目前尚无道路通达
地块东区与西区由鲁能大道连接，鲁能大道现为岛内主要干道，由鲁能集团投资建设，通达至永庆寺；
南区地块目前尚无任何道路通达；
规划中鲁能大桥可连接北岸南岸，由鲁能集团投资建设，选址已定。
半岛北侧滨海大道延长线正在修建，预计20<#004699'>1<#004699'>1年6月通车；
现区域内有两条公交线路，分别来往于盈滨半岛和海口市区或澄迈老城，每<#004699'>10分钟一趟。
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鲁能大道
公交车
道路端头
东一
东二
东三
南一区
南二区
东二
东三
西一
西二
西三
西四
内海
外海
鲁能大道
滨海大道延长线
盈滨大道
鲁能大桥
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项目属性界定：知名旅游城市边缘，具有优质双重海景资源及一定人文景观，但地块零散的大规模区域旅游地产项目
区域属性
项目属性
盈滨半岛
属澄迈县老城区管辖，紧邻海口西部海岸线，距离海口市中心20公里
交通通达
道路通达性好
缺乏配套
市政、生活配套缺乏，政府无规划
大规模、中低密度
总占地4639亩土地，还剩3882亩待开发
－<#004699'>
优质双重海景资源
一定人文景观
内外海环境资源保存完好
永庆寺已落成开光
限制条件
地块零散，由<#004699'>18个地块组成；
部分地块已开发完毕
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核心问题
界定
2
开发商目标与困惑
项目开发现状
核心问题界定
开发商目标
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目标
<#004699'>1
3
企业利益最大化，优化投入产出比
体现大盘品质和整体概念——风格、外部推广等方面都协调统一
2
项目快速滚动开发——5－8年开发完毕
开发商面临的困惑
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面临的困惑
<#004699'>1
3
项目的东区、西区和南区如何在开发过程中建立关联，形成统一大盘？
如何实现土地价值最大化，实现最大的投入产出比？
4
在现有地块指标下选取何种物业和配套设施？
5
产品和配套的投入时序策略
2
指导项目统一开发的理念和发展战略？以什么主题实现大盘的整体开发？
开发商语录：
我们现在是按照地块的客观条件先易后难的顺利来开发的，并没有战略性的思考。
我们第一期是西班牙风格的别墅社区，但是西区有永庆寺，那肯定就是中式风格的了，这样两边就不是很协调，怎样才能协调起来呢？
项目开发现状<#004699'>1：项目各区建筑风格不统一，且地块间穿插着其他风格的项目，整个项目难以形成外在的统一
西区
东一
东二
东三
南一区
南二区
西海岸前沿大酒店
金鑫足球训练基地
东二
东三
东区是地块最为分散的区域，整体建筑风格为带有部分东一区建筑符号（西班牙风格符号）的现代建筑，产品以公寓、洋房、中小型别墅等快销型产品为主；
西区以禅修文化景区为依托，建设具有浓郁中国特色的高端现代中式别墅，同时充分利用岛内最优质的自然资源，开发超五星酒店、会议中心等持有型物业；
南区结合政府规划，建设成适合中老年人度假、养老，具有一定海南特色的现代生活小区。
永庆寺
鲁能福源
王府花园
项目开发现状2：以地块的通达性和开发条件来决定开发顺序，缺乏统筹和挖掘地块价值，不能形成价值互动，发挥大盘规模优势
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西区
东一
东二
东三
南一区
南二区
东二
东三
一期（东一区）开发情况
规模：405亩
开盘时间：2009年<#004699'>10月<#004699'>1日启动低调内部认筹；2009年<#004699'>12月26日正式开盘，20<#004699'>10年6月暂停。
产品：250套独栋和<#004699'>122套联排别墅。独栋户型面积在230-270平米。
成交客户：主要以岛外客户为主，但大部分为本地客户介绍。投资和自住比占94%，吸引客户成交因素较平均。
月份
项目合计
套数
成交均价(元/平方米)
2009年<#004699'>10月－<#004699'>12月
<#004699'>197
独栋：<#004699'>10500
联排：7200
20<#004699'>10年<#004699'>1月
43
<#004699'>140<#004699'>13
20<#004699'>10年2